Imagina que compras la casa de tus sueños —sol, mar y una vida relajado— y, unas semanas después, descubres que el techo tiene goteras, que el cableado eléctrico no es seguro y que el vendedor «olvidó» mencionarlo.
Sí, la legislación española te permite reclamar por estos vicios ocultos.
Pero la protección legal no es lo mismo que la tranquilidad.
En iNMOspector, vemos a demasiados compradores que descubren defectos después de firmar. En este artículo, explicaremos cómo funcionan las reclamaciones por «defectos ocultos» en España y por qué la prevención es siempre la opción más inteligente.
Sí, la legislación española te permite reclamar por estos vicios ocultos.
Pero la protección legal no es lo mismo que la tranquilidad.
En iNMOspector, vemos a demasiados compradores que descubren defectos después de firmar. En este artículo, explicaremos cómo funcionan las reclamaciones por «defectos ocultos» en España y por qué la prevención es siempre la opción más inteligente.
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1. ¿Qué son “vicios ocultos”?
El término se refiere a defectos ocultos que hacen que una propiedad no sea apta para su uso previsto o reducen su valor de manera significativa.
Deben cumplir tres criterios:
1️⃣ Ocultos: no visibles durante una inspección normal.
2️⃣ Graves: que afecten a la habitabilidad o la seguridad.
3️⃣ Preexistentes: que existieran en el momento de la venta.
Algunos ejemplos típicos son las grietas estructurales, la humedad, los tejados defectuosos, las infestaciones de plagas o las instalaciones no conformes.
Deben cumplir tres criterios:
1️⃣ Ocultos: no visibles durante una inspección normal.
2️⃣ Graves: que afecten a la habitabilidad o la seguridad.
3️⃣ Preexistentes: que existieran en el momento de la venta.
Algunos ejemplos típicos son las grietas estructurales, la humedad, los tejados defectuosos, las infestaciones de plagas o las instalaciones no conformes.
2. Marco jurídico (artículo 1484 del Código Civil)
El Código Civil español permite a los compradores reclamar daños y perjuicios o incluso cancelar la venta si aparecen defectos ocultos.
Pero la realidad es compleja:
- En el caso de las viviendas de segunda mano, la reclamación debe presentarse en un plazo de 6 meses a partir de la entrega.
- En el caso de las viviendas de nueva construcción, los plazos pueden ampliarse hasta 2 años en virtud de leyes específicas.
- Los compradores deben demostrar que el defecto existía en el momento de la compra y que ellos lo desconocían.
En resumen: la ley existe, pero la carga de la prueba es pesada.
3. ¿Por qué es difícil ganar las demandas por «vicios ocultos»?
Aunque la ley protege a los compradores, la mayoría de las reclamaciones fracasan o terminan en costosos acuerdos.
Las razones incluyen:
Las razones incluyen:
- Dificultad para demostrar el conocimiento o el ocultamiento por parte del vendedor.
- Desgaste normal en propiedades antiguas.
- Compradores considerados «experimentados» (especialmente extranjeros familiarizados con el sector inmobiliario).
- Retrasos judiciales y altos costes legales.
Por estas razones, las reclamaciones por defectos ocultos deben ser su último recurso, no su plan.
4. La estrategia más inteligente: prevención mediante inspección
Una inspección exhaustiva antes de firmar ahorra tiempo, dinero y nervios.
En iNMOspector, nuestras inspecciones cubren:
✅ Comprobaciones estructurales y técnicas.
✅ Diagnósticos de humedad.
✅ Análisis eléctrico, de fontanería y de aislamiento.
✅ Informes de plagas e infestaciones.
✅ Verificaciones urbanísticas y legales.
Ofrecemos evaluaciones independientes y transparentes, para que sepa exactamente lo que está comprando y pueda negociar el precio en consecuencia.
En iNMOspector, nuestras inspecciones cubren:
✅ Comprobaciones estructurales y técnicas.
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✅ Análisis eléctrico, de fontanería y de aislamiento.
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5. Cuándo vale la pena presentar una demanda judicial
Si el defecto es grave (por ejemplo, el derrumbe del techo o un problema oculto en los cimientos) y hay pruebas claras de que el vendedor lo ocultó, la reclamación legal puede prosperar.
En esos casos, los informes técnicos de expertos son esenciales.
Nuestro equipo colabora con abogados para proporcionar la documentación y los testimonios de expertos necesarios para que las reclamaciones prosperen.
En esos casos, los informes técnicos de expertos son esenciales.
Nuestro equipo colabora con abogados para proporcionar la documentación y los testimonios de expertos necesarios para que las reclamaciones prosperen.
6. La prevención vale la pena
Siempre es más barato y menos estresante identificar los defectos antes de firmar.
Una inspección previa a la compra le ayuda a:
Una inspección previa a la compra le ayuda a:
- Evitar propiedades con riesgos ocultos.
- Negociar un precio justo por las reparaciones necesarias.
- Tomar decisiones basadas en hechos, no en apariencias.
Dado que más del 79 % de las ventas inmobiliarias en España corresponden a viviendas de segunda mano, este paso es esencial, especialmente para los compradores internacionales que no están familiarizados con las normas de construcción locales.
Conclusión
Las reclamaciones por defectos ocultos existen por una razón: proteger a los compradores del fraude y los descuidos graves.
Pero la mejor protección es la prevención.
Antes de enamorarte de las vistas, comprueba qué hay detrás de las paredes.
Pero la mejor protección es la prevención.
Antes de enamorarte de las vistas, comprueba qué hay detrás de las paredes.
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