Imaginez que vous achetiez la maison de vos rêves en Espagne — soleil, mer et style de vie décontracté — pour découvrir quelques semaines plus tard que le toit fuit, que l’installation électrique est dangereuse et que le vendeur a « oublié » de vous en parler.
Oui, la loi espagnole vous permet de faire valoir ces vicios ocultos (vices cachés).
Mais la protection juridique n’est pas synonyme de tranquillité d’esprit.
Chez iNMOspector, nous voyons trop d’acheteurs découvrir des vices après avoir signé. Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionnent les réclamations pour « vices cachés » en Espagne et pourquoi la prévention est toujours la solution la plus judicieuse.
Oui, la loi espagnole vous permet de faire valoir ces vicios ocultos (vices cachés).
Mais la protection juridique n’est pas synonyme de tranquillité d’esprit.
Chez iNMOspector, nous voyons trop d’acheteurs découvrir des vices après avoir signé. Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionnent les réclamations pour « vices cachés » en Espagne et pourquoi la prévention est toujours la solution la plus judicieuse.
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1. Que sont les « vices cachés » ?
Ce terme désigne les vices cachés qui rendent un bien immobilier impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui en réduisent considérablement la valeur.
Ils doivent répondre à trois critères :
1️⃣ Cachés — non visibles lors d’une inspection normale.
2️⃣ Graves — affectant l’habitabilité ou la sécurité.
3️⃣ Préexistants — existant au moment de la vente.
Parmi les exemples typiques, on peut citer les fissures structurelles, l’humidité, les toitures défectueuses, les infestations de parasites ou les installations non conformes.
Ils doivent répondre à trois critères :
1️⃣ Cachés — non visibles lors d’une inspection normale.
2️⃣ Graves — affectant l’habitabilité ou la sécurité.
3️⃣ Préexistants — existant au moment de la vente.
Parmi les exemples typiques, on peut citer les fissures structurelles, l’humidité, les toitures défectueuses, les infestations de parasites ou les installations non conformes.
2. Cadre juridique (article 1484 du Code civil)
Le Code civil espagnol autorise les acheteurs à réclamer des dommages-intérêts, voire à annuler la vente, en cas de vices cachés.
Mais la réalité est complexe :
Mais la réalité est complexe :
- pour les logements d’occasion, la réclamation doit être déposée dans les 6 mois suivant la remise des clés.
- Pour les constructions neuves, les délais peuvent aller jusqu’à 2 ans en vertu de lois spécifiques.
- Les acheteurs doivent prouver que le vice existait au moment de l’achat et qu’ils n’en avaient pas connaissance.
En résumé : la loi existe, mais la charge de la preuve est lourde.
3. Pourquoi les réclamations pour « vices cachés » sont difficiles à gagner
Même si la loi protège les acheteurs, la plupart des réclamations échouent ou aboutissent à des règlements coûteux.
Les raisons en sont les suivantes :
Les raisons en sont les suivantes :
- Difficulté à prouver la connaissance ou la dissimulation du vendeur
- Usure normale des propriétés anciennes
Acheteurs considérés comme « expérimentés » (en particulier les étrangers familiarisés avec l’immobilier) - Retards judiciaires et frais juridiques élevés
Pour ces raisons, les réclamations pour vices cachés doivent être votre dernier recours, et non votre plan.
4. La stratégie la plus intelligente : la prévention par l’inspection
Une inspection approfondie avant la signature vous permet d’économiser du temps, de l’argent et de vous épargner bien des soucis.
Chez iNMOspector, nos inspections couvrent :
✅ Contrôles structurels et techniques
✅ Diagnostics d’humidité
✅ Analyse électrique, plomberie et isolation
✅ Rapports sur les nuisibles et les infestations
✅ Vérifications urbanistiques et juridiques
Nous fournissons des évaluations indépendantes et transparentes, afin que vous sachiez exactement ce que vous achetez et puissiez négocier le prix en conséquence.
Chez iNMOspector, nos inspections couvrent :
✅ Contrôles structurels et techniques
✅ Diagnostics d’humidité
✅ Analyse électrique, plomberie et isolation
✅ Rapports sur les nuisibles et les infestations
✅ Vérifications urbanistiques et juridiques
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5. Quand une action en justice en vaut la peine
Si le défaut est grave (par exemple, un effondrement du toit ou un problème caché au niveau des fondations) et qu’il existe des preuves manifestes que le vendeur l’a dissimulé, une action en justice peut aboutir.
Dans ces cas, les rapports techniques d’experts sont essentiels.
Notre équipe collabore avec des avocats afin de fournir la documentation et les témoignages d’experts nécessaires à la réussite des actions en justice.
Dans ces cas, les rapports techniques d’experts sont essentiels.
Notre équipe collabore avec des avocats afin de fournir la documentation et les témoignages d’experts nécessaires à la réussite des actions en justice.
6. La prévention, ça paie
Il est toujours moins coûteux et moins stressant d’identifier les défauts avant de signer.
Une inspection avant achat vous aide à :
Une inspection avant achat vous aide à :
- Éviter les propriétés présentant des risques cachés.
- Négocier un prix équitable pour les réparations nécessaires.
- Prendre des décisions basées sur des faits, et non sur les apparences.
Avec plus de 79 % des ventes immobilières espagnoles concernant des logements d’occasion, cette étape est essentielle, en particulier pour les acheteurs internationaux qui ne connaissent pas les normes de construction locales.
Conclusion
Les réclamations pour vices cachés existent pour une raison : protéger les acheteurs contre la fraude et les négligences graves.
Mais la meilleure protection reste la prévention.
Avant de tomber sous le charme de la vue, vérifions ce qui se cache derrière les murs.
Mais la meilleure protection reste la prévention.
Avant de tomber sous le charme de la vue, vérifions ce qui se cache derrière les murs.
🔍 iNMOspector – Votre expert indépendant en inspection immobilière en Espagne.
Nous inspectons, établissons des rapports et protégeons votre maison en Espagne afin qu’elle reste un rêve et ne devienne pas un sujet de litige.