En Espagne, il existe souvent des divergences entre les informations contenues dans le plan officiel d’urbanisme (par exemple, le Plan General de Ordenación Urbana, ou PGOU) et les inscriptions au cadastre (Catastro). Cette divergence peut être source de confusion, en particulier lorsque les propriétaires ou les acheteurs potentiels veulent savoir si et comment une propriété peut être construite ou quel est le montant de l’impôt à payer. Vous trouverez ci-dessous les raisons de ces divergences, le rôle joué par les autres registres et les mesures à prendre pour dissiper toute confusion.
1. Différentes origines des données
1.1 Rapport de développement urbain (PGOU & Co.)
Caractère légal : Le plan général d’urbanisme (PGOU) ou les normes urbanistiques municipales respectives constituent la base juridiquement contraignante de la classification des biens immobiliers en Espagne.
Classification : Elle détermine si un terrain est urbain (urbano), urbanisable (urbanisable) ou rural (rústico).
Caractère contraignant : Seule cette classification détermine en fin de compte si un développement est autorisé et quel type de développement est prévu ou autorisé.
1.2 Cadastre (Catastro)
Registre administratif et fiscal : Le cadastre est principalement utilisé à des fins fiscales, en particulier pour la perception de l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI, impôt foncier).
Critères de classification : Pour le cadastre, le fait qu’une propriété ait été construite, qu’elle soit située dans une zone dotée d’infrastructures urbaines ou qu’elle présente d’autres caractéristiques indiquant qu’elle peut être utilisée d’une manière « urbaine » joue un rôle.
Pas toujours à jour : étant donné que le cadastre repose moins sur une catégorisation juridique que sur une utilisation réelle ou fiscalement pertinente, il ne reflète pas toujours l’état le plus récent de la planification urbaine.
Conclusion : Bien que le cadastre puisse fournir une première orientation, il n’est pas déterminant pour savoir si vous êtes autorisé à construire. Ce sont les plans d’aménagement (PGOU, etc.) qui sont déterminants.
2. Raisons des divergences entre la PGOU et le cadastre
2.1 Critères de classification différents
Une propriété peut être classée dans le cadastre comme « urbano » (urbaine) parce que, par exemple, elle est déjà construite ou est située dans une zone qui pourrait, en principe, être connectée à l’infrastructure urbaine.
Toutefois, dans le plan d’urbanisme, la même propriété peut encore être classée comme « rústico » ou « suelo no urbanisable » si le secteur n’est pas aménagé ou si l’aménagement n’a pas encore été planifié.
Inversement, le registre foncier peut encore indiquer « rustico » alors que le nouveau plan d’aménagement prévoit l’aménagement de la zone dans un avenir proche.
2.2 Données obsolètes et erreurs administratives
Absence de mise à jour : Lorsqu’un nouveau PGOU entre en vigueur ou qu’un rezonage a lieu, il faut souvent du temps pour que ces changements soient transférés au cadastre.
Transfert incorrect : Il arrive que des données historiques soient transférées alors qu’elles sont désormais obsolètes (par exemple, un terrain précédemment classé comme urbain a été reclassé comme rural, mais le cadastre ne l’a pas mis à jour).
2.3 « Zone urbaine non consolidée »
Dans de nombreuses municipalités, il existe des zones qui sont prévues comme urbaines à long terme, mais dont le développement (routes, système d’égouts, etc.) n’a pas encore eu lieu.
Le cadastre répertorie souvent déjà ces zones comme « urbano », bien que le PGOU les classe (encore) comme « suelo urbanizable no sectorizado » ou « no consolidado ». Dans un rapport officiel de planification urbaine, elles peuvent alors continuer à apparaître comme rurales ou comme des terrains constructibles non aménagés.
3. Autres registres importants : Registro de la Propiedad
En Espagne, le registre foncier (Registro de la Propiedad) existe parallèlement au cadastre. Les droits et les charges (hypothèques, servitudes, etc.) sont enregistrés d’une manière juridiquement sûre.
Contrairement au cadastre, qui a une vocation fiscale, le registre foncier fournit une preuve officielle de la propriété. Ici aussi, des divergences peuvent parfois survenir (par exemple, si les limites de la parcelle dans le registre foncier ne correspondent pas aux détails inscrits dans le registre foncier).
Remarque : le Registro de la Propiedad clarifie principalement les questions de propriété (et les droits qui y sont associés), tandis que le cadastre remplit des fonctions fiscales. L’urbanisme (par exemple le PGOU) décide en dernier ressort des possibilités d’utilisation des bâtiments.
4. Que faire en cas d’incertitudes ?
4.1 Obtenir des informations auprès des autorités
- Renseignez-vous auprès de l’administration municipale :
- Obtenez une confirmation officielle de la classification de votre propriété. Dans de nombreuses municipalités, il s’agit d’un « Certificado Urbanístico » ou d’un certificat d’urbanisme similaire, qui fournit des informations fiables sur les droits d’aménagement et de développement applicables.
Aperçu du PGOU et des « Normas Urbanísticas Municipales » : - Ces documents constituent la base juridique faisant autorité. Vérifiez s’il y a des changements en cours ou des procédures de rezonage en cours.
4.2 Conseils spécialisés d’un architecte ou d’un urbaniste
En cas de projets plus importants ou d’incertitudes, il est conseillé de consulter un expert en urbanisme ou un architecte afin de :
- reconnaître les possibilités de développement (par exemple, si un changement de zonage est en cours)
- identifier les erreurs éventuelles et élaborer une stratégie pour les corriger
- Fournir des preuves ou des plans qui peuvent être nécessaires pour mettre à jour le registre foncier.
4.3 Correction du cadastre (si nécessaire)
S’il est clair que les données cadastrales sont manifestement incorrectes, une rectification (rectificación catastral) peut être demandée.
Cela nécessite souvent la présentation de documents officiels ou d’avis d’experts montrant la catégorisation correcte ou les limites correctes de la propriété.
Dans certains cas, la municipalité entame également une revisión catastral si une mise à jour à grande échelle est nécessaire.
5. Pourquoi est-il important de procéder à une catégorisation correcte ?
Droit de la construction : Si vous souhaitez construire sur un terrain supposé urbain, mais que vous vous rendez compte par la suite que le terrain est toujours classé comme rural, vous pouvez rencontrer des problèmes considérables (par exemple, pas de permis de construire).
Impôts : La classification dans le registre foncier a un impact considérable sur le montant de l’IBI (impôt foncier). Si vous êtes classé « urbano », par exemple, le montant de l’impôt peut être plus élevé.
L’évaluation : Lors de l’achat ou de la vente, la classification urbaine joue un rôle décisif dans le prix, tout comme la valeur cadastrale (valor catastral).
Résumé
1. Plan d’urbanisme et cadastre
- Le plan d’urbanisme (PGOU, Normas Urbanísticas Municipales) est juridiquement contraignant pour l’utilisation et le développement des terrains.
- Le cadastre est avant tout un registre fiscal et peut présenter des classifications obsolètes ou divergentes.
2. Causes fréquentes des différences
- Critères de classification différents
- Données obsolètes ou incorrectes
- « Zone urbaine non consolidée » : divergence entre la classification cadastrale et le développement réel.
3. Comment procéder
- Demander à la mairie les informations officielles (par exemple, le Certificado Urbanístico).
- Consulter des experts (architecte/urbaniste) pour clarifier les questions juridiques et techniques.
- Demander une correction cadastrale en cas d’entrées manifestement incorrectes.
4. Autres registres
Le Registro de la Propiedad (Registre de la propriété) est responsable de la propriété et des charges, le cadastre des questions fiscales et le PGOU des questions relatives au droit de la construction.
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Note: This document does not constitute legally binding legal advice, but is intended for general information. For specific questions or projects, it is advisable to contact a specialised lawyer, architect or town planner and to consult the relevant authorities.