Gastbeitrag: Wird Nordwestspanien das nächste Mallorca?

Teil 2: Die fünf Signale, die es zu beachten gilt

Der Übergang zwischen den einzelnen Phasen verläuft nicht unbemerkt. Es gibt messbare Signale, die Aufschluss darüber geben, an welcher Stelle dieser Abfolge sich ein Markt befindet und ob die Fundamentaldaten, die dem Preisanstieg zugrunde liegen, wirklich solide sind oder ob der Markt allmählich darauf angewiesen ist, dass die externe Nachfrage anhält, um sich selbst zu stützen.

Dies sind die Signale, die in einer Immobilienbroschüre oder im Marktüberblick eines Maklers selten zu finden sind. Es sind jedoch genau diese Signale, die am wichtigsten sind.

1. Lokale Erschwinglichkeit: Wer kann sich hier noch eine Immobilie leisten?

Der wichtigste Frühindikator ist nicht der Preis an sich. Es ist das Verhältnis zwischen den lokalen Einkommen und den lokalen Immobilienpreisen sowie die Richtung, in die sich dieses Verhältnis entwickelt.

Seit 2024 entwickelt sich der spanische Wohnungsmarkt weiterhin schneller als die Erschwinglichkeit. Die Immobilienpreise steigen nach wie vor stark an, während der Zugang zu Wohnraum schwieriger geworden ist, insbesondere für Haushalte mit geringerem Einkommen sowie in städtischen und touristischen Gebieten. Die neuesten Indikatoren der Banco de España zeigen, dass die Immobilienpreise auch im Jahr 2026 noch im zweistelligen Bereich steigen, während die Mietpreisinflation deutlich geringer ausfällt. Eine mit der Banco de España verbundene Analyse zeigt, dass die Mietbelastung für Haushalte mit niedrigem Einkommen besonders hoch ist und in dieser Gruppe rund 45 % des Bruttoeinkommens ausmacht.

In den etablierten Küstenmärkten ist dieser Prozess bereits weit fortgeschritten. Im Nordwesten hat er früher eingesetzt. In einigen Gemeinden ist die Entwicklung jedoch bereits klar erkennbar: Die Preise sind seit mehreren Jahren in Folge schneller gestiegen als die Löhne.

Warum ist das nicht nur für Einheimische, sondern auch für ausländische Käufer von Bedeutung? Weil sich der Absatzmarkt für ausländische Käufer verengt, wenn Einheimische auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr mithalten können. Im zehnten Jahr, wenn ein ausländischer Käufer verkaufen möchte, umfasst der Käuferkreis, an den er verkauft, entweder auch spanische Käufer vor Ort oder eben nicht. Ein Markt, der seine einheimische Bevölkerung preislich verdrängt hat, ist ein Markt mit einem kleineren, anfälligeren Käuferkreis. Das ist ein Risiko, das sich zuerst in der Liquidität und erst später in den Preisen niederschlägt.

• Was ist zu prüfen: Steigt der durchschnittliche Immobilienpreis in dieser Gemeinde schneller als die lokalen Löhne? Ist die Differenz größer als noch vor fünf Jahren?

• Was ist zu prüfen: Bei welchem Anteil der jüngsten Transaktionen handelte es sich um spanische Käufer vor Ort und nicht um ausländische Käufer?

2. Käuferstruktur: Woher kommt die Nachfrage eigentlich?

Die Nachfrage ausländischer Käufer in Spanien lässt sich nicht auf eine einzige, homogene Gruppe reduzieren. Sie setzt sich aus mehreren unterschiedlichen Segmenten zusammen, die jeweils unterschiedliche Beweggründe, eine unterschiedliche Preissensibilität und eine unterschiedliche Kaufkraft aufweisen.

Ausländische Käufer blieben auch im Jahr 2025 ein wichtiger Teil des Marktes, doch die Zusammensetzung und die regionale Verteilung entwickelten sich weiter. Nach Angaben des Generalrats der Notare erwarben Ausländer im Gesamtjahr 2025 in ganz Spanien 138.254 Immobilien, was gegenüber den 139.433 im Jahr 2024 nahezu unverändert blieb. Allein im ersten Halbjahr 2025 wurden 71.155 Käufe durch Ausländer getätigt, was 19,3 % aller Transaktionen in diesem Zeitraum entsprach.

Das regionale Bild zeichnet ein noch deutlicheres Bild. Notariatsdaten für das erste Halbjahr 2025 zeigen, dass die Aktivität ausländischer Käufer gerade in den Regionen am schnellsten zunahm, um die es in diesem Artikel geht: Asturien verzeichnete einen Anstieg von 30,8 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, Galicien 14,3 % und Extremadura 10,6 %. Die Balearen hingegen (genau jene Märkte, zu denen sich die Einheimischen im Nordwesten zu entwickeln fürchten) verzeichneten einen Rückgang um 6,8 %. Die Nachfrage wächst nicht gleichmäßig. Sie verteilt sich neu, und der Nordwesten ist derzeit der Leidtragende dieser Umverteilung.

Die Daten zur Nationalität liefern weitere Einblicke. Die von Spanish Property Insight im Mai 2026 veröffentlichten regionalen Käuferkarten der Notare für das zweite Halbjahr 2025 zeigen, dass Amerikaner mittlerweile in sechs spanischen Regionen, darunter Galicien und Asturien, zu den beiden führenden Nationalitäten unter den nicht ansässigen Käufern gehören. Viele dieser Käufer haben familiäre Wurzeln in den Diasporagemeinschaften, die Anfang und Mitte des 20. Jahrhunderts aus Galicien und Asturien nach Amerika ausgewandert sind. Deutsche haben unterdessen auch in Kantabrien, Galicien und Asturien an Bedeutung gewonnen, während sie auf den Inseln weiterhin dominieren.

Die Nachfrage im Zusammenhang mit der Diaspora weist einen besonderen Charakter auf. Sie ist weder rein spekulativ noch renditegetrieben. Sie geht mit echten emotionalen Bindungen an den Ort einher. In gewisser Weise macht dies sie stabiler als die reine Investitionsnachfrage, die frühere Zyklen an den Küstenregionen antrieb.

Allerdings handelt es sich dabei auch um einen begrenzten Pool. Sie konzentriert sich auf bestimmte Nationalitäten und reagiert empfindlich auf die Bedingungen in den Heimatländern der Käufer: Konjunkturzyklen, Wechselkursschwankungen und Veränderungen in der politischen Stimmung hinsichtlich des Lebens im Ausland. Ein Markt, dessen Wachstum in erster Linie von einem oder zwei Käufersegmenten abhängt, birgt andere Risiken als ein Markt mit einer wirklich diversifizierten Nachfrage.

For local communities, the buyer composition question matters for a different reason: it shapes what kind of demand is entering the market, and whether that demand produces permanent residents, seasonal occupants, or purely investment-driven owners. These three outcomes produce very different results for town character, rental housing availability, and local commercial life.

• Was zu prüfen ist: Gehören die ausländischen Käufer in dieser Mikrolage überwiegend einer oder zwei Nationalitäten an oder sind sie wirklich vielfältig zusammengesetzt?

• Was zu prüfen ist: Handelt es sich bei den Käufern überwiegend um Endnutzer, Zweitwohnungskäufer oder Investoren? Der Anteil ist entscheidend dafür, wie der Markt in fünf Jahren aussehen wird.

3. Versorgungsleitung: Was wird gebaut, und für wen?

Einer der zuverlässigsten Frühindikatoren dafür, wo sich ein Markt in drei bis fünf Jahren befinden wird, ist das Volumen der heute genehmigten Bauvorhaben.

Daten der Banco de España zeigen, dass in Spanien eine Wohnungsknappheit von rund 325.000 Wohnungen herrschte, nachdem das Angebot in den Jahren 2022 und 2023 hinter der Bildung neuer Haushalte zurückblieb. Die Investitionen in den Wohnungsbau bleiben im Vergleich zu den vergangenen Jahrzehnten auf einem niedrigen Niveau und liegen unter dem Durchschnitt der Eurozone. Diese landesweite Angebotsengpässe sind ein Grund dafür, dass die Preise in vielen Teilen Spaniens trotz des allgemeinen Drucks auf die Erschwinglichkeit stabil geblieben sind.

Die Angebotsdynamik variiert jedoch stark auf regionaler und kommunaler Ebene. In etablierten Küstenmärkten reagierte das Angebot auf die Nachfrage ausländischer Käufer – manchmal langsam, manchmal in plötzlichen Schüben, die zu einem Überangebot in bestimmten Preisklassen führten. In aufstrebenden Märkten hat die Angebotsreaktion noch nicht in nennenswertem Umfang stattgefunden.

Wenn dies geschieht (und in Regionen, die anhaltendes Interesse aus dem Ausland auf sich ziehen, ist dies früher oder später der Fall), ist die Art des Angebots ebenso wichtig wie dessen Umfang. Bauvorhaben, die auf ausländische Käufer ausgerichtet sind, berücksichtigen in der Regel nicht die Erschwinglichkeit für Einheimische. Sie konkurrieren um dieselben Grundstücke und Baugenehmigungen, die andernfalls für den Bau von Wohnraum für Einheimische genutzt werden könnten. In einigen Gemeinden hat diese Dynamik die Verknappung erschwinglichen Wohnraums eher verschärft, anstatt sie zu lindern.

Der Ablauf, den es zu beobachten gilt, ist folgender: Die Preise steigen, Bauträger werden darauf aufmerksam, Baugenehmigungen werden beantragt, der Bau beginnt. Zwei bis drei Jahre später kommen neue Objekte auf den Markt, während gleichzeitig einige der frühen Käufer einen Ausstieg anstreben. Hat sich die lokale Nachfrage nicht ausreichend verstärkt, um sowohl das neue Angebot als auch den Bestand an Wiederverkaufsobjekten aufzunehmen, geben die Preise nach. Am stärksten betroffen sind diejenigen, die auf dem Höhepunkt der Entdeckungsphase gekauft haben, in der Annahme, dass sich die Dynamik fortsetzen würde.

• Zu prüfen: Wie hoch ist das Volumen der neuen Baugenehmigungen in dieser Gemeinde im Vergleich zu den jüngsten jährlichen Transaktionsvolumina?

• Zu prüfen: Richtet sich das neue Bauprojekt an lokale oder ausländische Käufer? Trägt es zum Bestand an erschwinglichem Wohnraum bei oder steht es damit im Wettbewerb?

4. Liquidität beim Ausstieg: Wie lange dauert der Verkauf tatsächlich?

Dies ist die Kennzahl, die in fast keiner Immobilienbroschüre zu finden ist. Sie ist für jeden Käufer mit einer begrenzten Haltedauer von größter Bedeutung.

Die Veräußerungsliquidität misst die realistische Wahrscheinlichkeit, innerhalb eines definierten Zeitfensters (30 Tage, 90 Tage, 180 Tage) zum oder nahe dem Angebotspreis zu verkaufen. Sie wird durch die Tiefe und Geschwindigkeit vergleichbarer Transaktionen in der Mikrolage bestimmt: Wie viele ähnliche Immobilien wurden kürzlich verkauft, wie lange dauerte der Verkauf und welcher Preisnachlass gegenüber dem ursprünglichen Angebotspreis wurde letztendlich akzeptiert?

In den liquidesten Märkten Spaniens (wie dem Zentrum von Madrid, den besten Stadtteilen Barcelonas und etablierten Lagen in Marbella) ist die Veräußerungsliquidität in der Regel höher als in kleineren oder aufstrebenden Märkten. In diesen Märkten herrscht eine echte Transaktionstiefe. Mehrere Käufer konkurrieren miteinander. Eine Immobilie mit angemessenem Preis verkauft sich innerhalb weniger Wochen.

In aufstrebenden Regionen kann ein Markt in seiner Entdeckungsphase als liquide erscheinen, doch die Bedingungen für den Wiederverkauf können sich verschlechtern, sobald die erste Käuferwelle abgeklungen ist. Der Einstieg in den Markt ist einfach: Die Nachfrage steigt, die Verkäufer sind motiviert. Die Bewährungsprobe kommt, wenn sich die Rollen umkehren: wenn die erste Käuferwelle zu Verkäufern wird und sich die Frage stellt, wer von ihnen kauft.

Für Käufer, die heute den Erwerb einer Immobilie im Nordwesten in Erwägung ziehen, ist dies kein abstraktes Risiko. Es ist die zentrale Frage: Wer wird in zehn Jahren, wenn Sie verkaufen möchten, der Käufer sein? Gibt es genug Käufer? Und wie lange wird es dauern?

• Was Sie prüfen sollten: Wie viele vergleichbare Transaktionen wurden in dieser Gemeinde in den letzten sechs Monaten abgeschlossen? Steigt oder sinkt diese Zahl?

• Was Sie prüfen sollten: Wie hoch ist in dieser Gegend der typische Preisnachlass zwischen dem ursprünglichen Angebotspreis und dem endgültigen Verkaufspreis?

5. Der Unterschied zwischen einem wachsenden und einem überhitzten Markt

Nicht jeder Markt, der ein rasantes Preiswachstum verzeichnet, ist überhitzt. Manche Preisanstiege sind strukturell bedingt: echte Versorgungsengpässe, eine sich verbessernde lokale Beschäftigungslage, Infrastrukturinvestitionen, eine diversifizierte Nachfrage. Diese Märkte können ihr Wachstum über einen mehrjährigen Zeitraum hinweg aufrechterhalten, ohne dass es zu einer abrupten Kehrtwende kommt.

Andere Märkte leben von der Dynamik: Die Preise steigen, weil die Preise steigen, weil Käufer hinzukommen, weil andere Käufer bereits hinzugekommen sind. Diese Märkte sind anfälliger, da der Mechanismus, der sie stützt (Vertrauen und Narrativ), im Gegensatz zu echten strukturellen Angebotsengpässen umkehrbar ist.

Ein Markt mit starken Fundamentaldaten zeichnet sich in der Regel durch eine Mischung aus lokalen und ausländischen Käufern, ein begrenztes neues Angebot und eine Liquidität aus, die über verschiedene Phasen des Zyklus hinweg stabil bleibt – nicht nur während des Aufschwungs.

Ein Markt, der von einer Dynamik angetrieben wird, zeichnet sich in der Regel dadurch aus, dass Einheimische bereits aus dem Markt gedrängt wurden, sich die Nachfrage auf wenige Käufersegmente konzentriert, das Angebot allmählich auf die Preise reagiert und die Liquidität beim Ausstieg noch nicht in großem Maßstab getestet wurde.

Die oben genannten Signale geben Ihnen keine sichere Antwort. Sie zeigen Ihnen jedoch, auf welcher Seite dieser Linie sich ein bestimmter Markt befindet und ob der Preis, den Sie zahlen sollen, durch etwas Beständiges gestützt wird oder davon abhängt, dass die nächste Welle von Käufern eintrifft.

Teil 3: Was dies für beide Gesprächspartner bedeutet

Für die Gemeinden im Nordwesten Spaniens

Die Sorge, dass Regionen wie Galicien und Asturien einen ähnlichen Weg wie Mallorca einschlagen könnten, ist berechtigt. Das ist keine Panikmache. Sie basiert auf einem dokumentierten Muster, das sich in mehreren spanischen Regionen wiederholt hat.

Dieses Muster ist jedoch auch nicht unvermeidlich. Ob eine Region den gesamten Zyklus durchläuft, hängt nicht in erster Linie vom Zustrom ausländischer Käufer ab. Entscheidend ist vielmehr, ob die politischen und planerischen Maßnahmen schnell und kohärent genug sind, um die Integration dieser Nachfrage in den lokalen Markt zu steuern.

Die Gemeinden, denen dies am besten gelungen ist, sind diejenigen, die die Anzeichen frühzeitig erkannt haben: Sie haben die Erschwinglichkeitsquoten überwacht, die Zusammensetzung des künftigen Angebots im Blick behalten und dafür gesorgt, dass neben den Marktwohnungen, um die ausländische Käufer konkurrieren, auch Wohnraum im lokalen Einkommensbereich verfügbar bleibt. Die Gemeinden, die damit am wenigsten gut zurechtkamen, sind diejenigen, die das Problem erst bemerkten, als es auf der Ebene der Planung und Preisgestaltung bereits unumkehrbar geworden war.

Es gibt noch etwas anderes, das es wert ist, direkt angesprochen zu werden. Wenn die Verdrängung schneller voranschreitet, als sich die Gemeinschaften anpassen können, ist das Ergebnis nicht nur ein Wohnungsproblem. Es ist ein soziales Problem. Feindseligkeit gegenüber ausländischen Käufern, die sich in Protesten, politischem Druck und jenen alltäglichen Reibereien äußert, die einen Ort unwirtlich erscheinen lassen, ist bereits in Teilen Spaniens sichtbar, in denen dieser Kreislauf am weitesten fortgeschritten ist. Auf den Balearen, auf Teilen der Kanarischen Inseln, in Gebieten von Barcelona und an der Costa del Sol gab es bereits organisierten Widerstand gegen ausländischen Immobilienbesitz und Kurzzeitvermietungen. Diese Feindseligkeit ist nicht irrational. Sie ist eine Reaktion auf die reale Erfahrung der Verdrängung. Und sie ist ein Signal – sowohl für die Anwohner als auch für neue Käufer –, dass der Sozialvertrag rund um das Wohnen an diesem Ort stark unter Druck steht.

Es gibt zudem eine Asymmetrie, die es zu beachten gilt.

Die Regionen Galicien und Asturien haben ihre eigene Auswanderungsgeschichte. Seit Generationen verlassen Menschen diese Regionen auf der Suche nach wirtschaftlichen Chancen, bauen sich ein Leben in Deutschland, der Schweiz, Lateinamerika und anderswo auf, während sie gleichzeitig die Verbindungen zur Heimat aufrechterhalten und oft Geld nach Hause schicken, um die zurückgebliebenen Familienmitglieder zu unterstützen.

Viele der Käufer, die heute hierherkommen, bewegen sich in die entgegengesetzte Richtung. Sie werden vom Lebensstil, den im Vergleich zu ihren Heimatmärkten erschwinglichen Preisen, dem Klima oder Überlegungen zum Ruhestand angezogen. Sie gehen nicht, weil sie müssen. Sie kommen, weil die Region eine Lebensqualität bietet, die anderswo zum gleichen Preis immer schwerer zu erreichen ist.

Diese Asymmetrie bedeutet nicht, dass ausländische Käufer unwillkommen sind. Sie hilft jedoch zu erklären, warum sich die Begrüßung manchmal bedingt anfühlt.

Die sozialen Spannungen, die auf unter Druck stehenden Wohnungsmärkten entstehen, sind nicht einfach nur Widerstand gegen Außenstehende. Oft sind sie eine Reaktion auf eine bestimmte Form der Ungleichheit: die Wahrnehmung, dass der Ort, an dem sich die Einheimischen den Verbleib nicht mehr leisten konnten, noch unerschwinglicher wird, weil er für Käufer, deren Kaufkraft aus anderen Quellen stammt, einen Wert darstellt.

Die einzige dauerhafte Lösung ist Integration im wahrsten Sinne des Wortes. Nicht nur der Kauf von Immobilien, sondern die Teilnahme am Leben der Gemeinschaft: die Sprache lernen, sich mit der lokalen Kultur auseinandersetzen, lokale Unternehmen unterstützen und Teil des sozialen Gefüges werden, anstatt einen parallelen Lebensstil in dieses zu importieren.

Das ist keine politische Lösung. Es ist eine menschliche Lösung. Und auf lange Sicht macht sie oft den Unterschied zwischen einer Region aus, die Neuankömmlinge erfolgreich integriert, und einer, die sich nach und nach von ihnen „besetzt“ fühlt.

Das Interesse ausländischer Käufer an einer Region ist nicht von Natur aus destruktiv. Es bringt wirtschaftliche Aktivität, Investitionen in die Sanierung leerstehender Immobilien und in manchen Fällen die Umkehrung der Landflucht mit sich, die diese Regionen seit Jahrzehnten ausblutet. Die Frage ist, ob es als eine Kraft gesteuert wird, die sich in den lokalen Wohnungsmarkt integriert, oder als eine, die diesen verdrängt. Ob diese Unterscheidung früh genug getroffen wird, entscheidet über den Ausgang.

Für ausländische Käufer, die den Nordwesten ins Auge fassen

Die nationalen Fundamentaldaten des spanischen Wohnungsmarktes sind nach wie vor weitgehend günstig, doch der Druck auf die Erschwinglichkeit nimmt zu und die regionalen Unterschiede sind erheblich. Das Hauptrisiko liegt nicht in Spanien als Ganzes, sondern darin, in den falschen Mikromarkt zum falschen Preis zu kaufen.

Die meisten Käufer, die den Nordwesten ins Auge fassen, wissen bereits, warum sie dort sein wollen. Die Frage ist nicht, ob die Region attraktiv ist (und das ist sie zweifellos). Die Frage ist vielmehr, ob sich der jeweilige Markt, in den sie einsteigen, noch in einer Phase befindet, in der die Fundamentaldaten den geforderten Preis stützen, oder ob er bereits in eine spätere Phase übergegangen ist, in der der Preis eher die Marktdynamik und die allgemeine Stimmung widerspiegelt als den strukturellen Wert.

Die Käufer, die die fundiertesten Entscheidungen treffen, sind nicht diejenigen, die die meisten Marktberichte lesen. Es sind diejenigen, die im richtigen Zeitpunkt die richtigen Fragen stellen – bevor Kapital gebunden wird und nicht erst danach.