Article d’invité : Le nord-ouest de l’Espagne va-t-il devenir la prochaine Majorque ?

Deuxième partie : Les cinq signaux à surveiller

La transition entre ces différentes phases n’est pas imperceptible. Il existe des signaux mesurables qui indiquent à quel stade de cette séquence se situe un marché et si les fondamentaux qui sous-tendent la hausse des prix sont véritablement solides, ou si le marché commence à dépendre d’une demande externe soutenue pour se maintenir.

Ce sont là des signaux qui apparaissent rarement dans une brochure immobilière ou dans l’analyse de marché d’un agent immobilier. Ce sont pourtant ces signaux qui comptent le plus.

1. Local affordability: who can still buy here?

The most important early indicator is not price itself. It is the ratio of local incomes to local property prices, and the direction in which that ratio is moving.

Depuis 2024, le marché immobilier espagnol continue de progresser à un rythme supérieur à celui de l’accessibilité financière. Les prix de l’immobilier continuent d’augmenter fortement, tandis que l’accès au logement est devenu plus difficile, en particulier pour les ménages à faibles revenus et dans les zones urbaines et touristiques. Les derniers indicateurs de la Banque d’Espagne montrent que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter à des taux à deux chiffres en 2026, tandis que l’inflation des loyers reste nettement inférieure. Une analyse réalisée en lien avec la Banque d’Espagne montre que la charge locative est particulièrement lourde pour les ménages à faibles revenus, atteignant environ 45 % du revenu brut de ce groupe.

Sur les marchés côtiers bien établis, ce processus est déjà bien avancé. Dans le nord-ouest, il a commencé plus tôt. Mais dans certaines communes, la tendance est déjà bien établie : les prix ont augmenté plus rapidement que les salaires pendant plusieurs années consécutives.

Pourquoi cela importe-t-il pour un acheteur étranger, et pas seulement pour un résident local ? Parce que lorsque les locaux ne peuvent plus rivaliser sur le marché immobilier, le marché de revente pour les acheteurs étrangers se rétrécit. Au bout de dix ans, lorsqu’un acheteur étranger souhaite revendre son bien, le vivier d’acheteurs potentiels comprend, ou ne comprend pas, des acquéreurs espagnols locaux. Un marché qui a exclu sa population locale en raison des prix est un marché dont le vivier d’acheteurs est plus restreint et plus fragile. C’est un risque qui se manifeste d’abord au niveau de la liquidité avant de se répercuter sur les prix.

• À vérifier : le prix moyen de l’immobilier dans cette commune augmente-t-il plus rapidement que les salaires locaux ? L’écart est-il plus important qu’il y a cinq ans ?

• À vérifier : quelle part des transactions récentes a été réalisée par des acheteurs espagnols locaux plutôt que par des acheteurs étrangers ?

2. Profil des acheteurs : d’où provient réellement la demande ?

La demande des acheteurs étrangers en Espagne ne se résume pas à un groupe unique et homogène. Elle se compose de plusieurs segments distincts, chacun ayant des motivations, une sensibilité aux prix et une capacité d’engagement différentes.

Les acheteurs étrangers sont restés un acteur important du marché en 2025, mais leur composition et leur répartition régionale ont continué d’évoluer. Selon le Conseil général des notaires, les étrangers ont acheté 138 254 logements dans toute l’Espagne au cours de l’année 2025, un chiffre pratiquement inchangé par rapport aux 139 433 enregistrés en 2024. Le premier semestre 2025 a à lui seul enregistré 71 155 achats par des étrangers, soit 19,3 % de l’ensemble des transactions réalisées au cours de cette période.

Le tableau régional est encore plus contrasté. Les données des notaires pour le premier semestre 2025 montrent que l’activité des acheteurs étrangers a connu la plus forte progression précisément dans les régions dont traite cet article : les Asturies ont enregistré une hausse de 30,8 % en glissement annuel, la Galice de 14,3 % et l’Estrémadure de 10,6 %. Dans le même temps, les îles Baléares (ces marchés mêmes que les habitants du nord-ouest craignent de devenir) ont enregistré une baisse de 6,8 %. La demande ne croît pas de manière uniforme. Elle se redistribue, et le nord-ouest est actuellement la principale victime de cette redistribution.

Les données sur la nationalité apportent une dimension supplémentaire. Les cartes régionales des acheteurs établies par les notaires pour le second semestre 2025, publiées par Spanish Property Insight en mai 2026, montrent que les Américains figurent désormais parmi les deux principales nationalités d’acheteurs non-résidents dans six régions espagnoles, dont la Galice et les Asturies. Bon nombre de ces acheteurs ont des racines familiales dans les communautés de la diaspora qui ont émigré de Galice et des Asturies vers les Amériques au début et au milieu du XXe siècle. Les Allemands, quant à eux, occupent désormais une place importante en Cantabrie, en Galice et dans les Asturies, tout en continuant à dominer le marché dans les îles.

La demande liée à la diaspora présente un caractère particulier. Elle n’est pas purement spéculative ni motivée par la recherche de rendement. Elle s’accompagne de véritables liens affectifs avec le lieu. À certains égards, cela la rend plus stable que la demande purement d’investissement qui avait animé les cycles immobiliers côtiers antérieurs.

But it is also a finite pool. It is concentrated in specific nationalities and sensitive to conditions in the buyers’ home countries: economic cycles, exchange rate movements, and shifts in political sentiment about living abroad. A market whose growth depends primarily on one or two buyer segments carries different risk than one with genuinely diversified demand.

Pour les collectivités locales, la question de la composition des acheteurs revêt une importance particulière pour une autre raison : elle détermine la nature de la demande qui arrive sur le marché, et si cette demande donne lieu à des résidents permanents, à des occupants saisonniers ou à des propriétaires motivés uniquement par l’investissement. Ces trois scénarios ont des conséquences très différentes sur le caractère de la ville, l’offre de logements locatifs et la vie commerciale locale.

• Point à vérifier : les acheteurs étrangers dans ce micro-secteur proviennent-ils principalement d’une ou deux nationalités, ou sont-ils véritablement diversifiés ?

• Point à vérifier : les acheteurs sont-ils principalement des occupants, des acquéreurs de résidence secondaire ou des investisseurs ? Cette répartition est déterminante pour l’évolution du marché dans cinq ans.

3. Réseau d’approvisionnement : quels projets sont en cours de réalisation, et pour qui ?

L’un des indicateurs avancés les plus fiables permettant de prévoir l’évolution d’un marché d’ici trois à cinq ans est le volume des projets immobiliers pour lesquels des permis sont délivrés aujourd’hui.

Les données de la Banque d’Espagne montrent que l’Espagne a connu une pénurie de logements d’environ 325 000 unités, l’offre n’ayant pas suivi la création de nouveaux ménages en 2022 et 2023. L’investissement résidentiel reste faible par rapport aux décennies précédentes et inférieur aux niveaux de la zone euro. Cette contrainte nationale en matière d’offre explique en partie pourquoi les prix sont restés fermes dans de nombreuses régions d’Espagne, malgré des pressions plus générales sur l’accessibilité financière.

Cependant, la dynamique de l’offre varie considérablement au niveau régional et municipal. Sur les marchés côtiers bien établis, l’offre a répondu à la demande des acheteurs étrangers, tantôt lentement, tantôt par vagues soudaines qui ont entraîné une offre excédentaire à certains niveaux de prix. Sur les marchés émergents, la réponse de l’offre ne s’est pas encore produite à grande échelle.

Lorsque cela se produit (et dans les régions suscitant un intérêt étranger soutenu, cela finit par arriver), la nature de l’offre importe autant que son volume. Les projets immobiliers ciblant les acheteurs étrangers ne tiennent généralement pas compte de l’accessibilité financière pour les locaux. Ils entrent en concurrence pour les mêmes terrains et les mêmes permis de construire qui, sans cela, auraient pu servir à construire des logements destinés aux résidents locaux. Dans certaines communes, cette dynamique a accentué la pénurie de logements abordables au lieu de la soulager.

Voici la séquence à surveiller : les prix augmentent, les promoteurs l’ remarquent, les demandes de permis de construire sont déposées, la construction commence. Deux à trois ans plus tard, de nouveaux biens arrivent sur le marché au moment même où certains des premiers acheteurs cherchent à revendre. Si la demande locale ne s’est pas suffisamment renforcée pour absorber à la fois la nouvelle offre et le stock de biens en revente, les prix baissent. Les personnes les plus exposées sont celles qui ont acheté au plus haut de la phase de découverte, en partant du principe que la dynamique allait se poursuivre.

• Point à vérifier : quel est le volume des nouveaux permis de construire délivrés dans cette commune par rapport aux volumes annuels récents de transactions immobilières ?

• Point à vérifier : le nouveau programme immobilier en cours de construction s’adresse-t-il à des acheteurs locaux ou étrangers ? Contribue-t-il à augmenter le parc de logements abordables ou entre-t-il en concurrence avec celui-ci ?

4. Liquidité de sortie : combien de temps faut-il réellement pour vendre ?

C’est le chiffre que l’on ne trouve pratiquement jamais dans les brochures immobilières. C’est pourtant celui qui importe le plus à tout acheteur dont la durée de détention est limitée.

La liquidité de sortie mesure la probabilité réaliste de vendre dans un délai défini (30 jours, 90 jours, 180 jours) au prix demandé ou à un prix proche de celui-ci. Elle est déterminée par l’intensité et la rapidité des transactions comparables dans le micro-quartier : combien de biens similaires se sont vendus récemment, combien de temps cela a pris et quelle décote par rapport au prix initial de mise en vente a finalement été acceptée.

Sur les marchés les plus liquides d’Espagne (tels que le centre de Madrid, les quartiers prestigieux de Barcelone et les zones bien établies de Marbella), la liquidité de sortie est généralement plus forte que sur les marchés plus petits ou émergents. Sur ces marchés, le volume des transactions est important. De nombreux acheteurs se font concurrence. Un bien immobilier proposé à un prix raisonnable se vend en quelques semaines.

Dans les régions émergentes, un marché peut sembler liquide pendant sa phase de découverte, mais les conditions de revente peuvent s’affaiblir une fois passée la première vague d’acheteurs. Il est facile de s’implanter sur ce marché : la demande est en hausse, les vendeurs sont motivés. Le véritable test intervient lorsque les rôles s’inversent : lorsque la première vague d’acheteurs devient vendeurs, et que la question est de savoir qui leur achètera leurs titres.

Pour les acheteurs qui envisagent aujourd’hui d’acquérir un bien immobilier dans le nord-ouest, ce risque n’a rien d’abstrait. C’est la question centrale : dans dix ans, lorsque vous voudrez vendre, qui sera l’acheteur ? Y en aura-t-il suffisamment ? Et combien de temps cela prendra-t-il ?

• Points à vérifier : combien de transactions comparables ont été conclues dans cette commune au cours des six derniers mois ? Ce nombre est-il en hausse ou en baisse ?

• Points à vérifier : quel est l’écart habituel entre le prix de mise en vente initial et le prix de vente final dans ce quartier ?

5. La différence entre un marché en croissance et un marché en surchauffe

Tous les marchés qui affichent une hausse rapide des prix ne sont pas pour autant en surchauffe. Certaines hausses de prix s’appuient sur des facteurs structurels : une véritable pénurie d’offre, l’amélioration de l’emploi local, les investissements dans les infrastructures, une demande diversifiée. Ces marchés peuvent maintenir leur croissance sur plusieurs années sans connaître de revirement brutal.

D’autres, en revanche, fonctionnent par effet d’entraînement : les prix augmentent parce que les prix augmentent, car les acheteurs affluent parce que d’autres acheteurs sont déjà arrivés. Ces marchés sont plus fragiles, car le mécanisme qui les soutient (la confiance et le discours dominant) est réversible, contrairement aux véritables contraintes structurelles d’offre.

Un marché aux fondamentaux solides se caractérise généralement par une mixité d’acheteurs locaux et étrangers, une offre neuve limitée et une liquidité qui reste saine tout au long des différentes phases du cycle, et pas seulement pendant la phase de hausse.

Un marché porté par la dynamique a tendance à présenter les caractéristiques suivantes : les acteurs locaux sont déjà exclus du marché, la demande se concentre sur quelques segments d’acheteurs, l’offre commence à s’adapter aux prix, et la liquidité de sortie n’a pas encore été testée à grande échelle.

Les signaux ci-dessus ne vous apportent pas de réponse certaine. Mais ils vous indiquent de quel côté de cette ligne se situe un marché spécifique, et si le prix qu’on vous demande de payer repose sur un fondement durable ou s’il dépend de l’arrivée d’une nouvelle vague d’acheteurs.

Troisième partie : Ce que cela implique pour les deux parties à la conversation

Pour les communautés locales du nord-ouest de l’Espagne

La crainte que des régions comme la Galice et les Asturies puissent suivre la même voie que Majorque est légitime. Il ne s’agit pas d’alarmisme. Elle repose sur un schéma avéré qui s’est répété dans plusieurs régions espagnoles.

Mais ce schéma n’est pas non plus inévitable. Ce qui détermine si une région suit ce cycle complet, ce n’est pas en premier lieu l’arrivée d’acheteurs étrangers. C’est plutôt la capacité des mesures politiques et d’aménagement du territoire à être suffisamment rapides et cohérentes pour orienter la manière dont cette demande s’intègre au marché local.

Les communes qui ont le mieux géré cette situation sont celles qui ont su déceler les signaux précoces : en surveillant les ratios d’accessibilité financière, en suivant la composition de l’offre en cours de réalisation, et en maintenant un parc immobilier accessible aux revenus locaux parallèlement aux logements du marché pour lesquels les acheteurs étrangers se font concurrence. Les communes qui s’en sont le moins bien sorties sont celles qui n’ont pris conscience du problème qu’une fois celui-ci devenu irréversible au niveau de l’aménagement et des prix.

Il y a un autre aspect qu’il convient de mentionner explicitement. Lorsque le déplacement de population s’opère plus rapidement que les communautés ne peuvent s’y adapter, il n’en résulte pas seulement un problème de logement. C’est un problème social. L’hostilité envers les acheteurs étrangers, qui s’exprime par des manifestations, des pressions politiques et ce genre de frictions quotidiennes qui rendent un lieu peu accueillant, est déjà perceptible dans certaines régions d’Espagne où ce cycle est le plus avancé. Les Baléares, certaines parties des Canaries, des quartiers de Barcelone et la Costa del Sol ont toutes connu une résistance organisée à l’encontre de l’accession à la propriété par des étrangers et des locations de courte durée. Cette hostilité n’est pas irrationnelle. Elle est la réponse à une expérience réelle de déplacement. Et elle constitue un signal, tant pour les résidents que pour les nouveaux acheteurs, indiquant que le contrat social autour du logement dans ces lieux est soumis à de fortes tensions.

Il existe également une asymétrie qu’il convient de reconnaître.

Les communautés de Galice et des Asturies ont leur propre histoire d’émigration. Depuis des générations, les habitants ont quitté ces régions à la recherche d’opportunités économiques, se construisant une nouvelle vie en Allemagne, en Suisse, en Amérique latine et ailleurs, tout en conservant des liens avec leur terre d’origine et en envoyant souvent de l’argent pour subvenir aux besoins des membres de leur famille restés au pays.

Bon nombre des acheteurs qui arrivent aujourd’hui suivent le chemin inverse. Ils sont attirés par le mode de vie, les prix abordables par rapport à leur marché national, le climat ou des considérations liées à la retraite. Ils ne partent pas par nécessité. Ils viennent parce que la région offre une qualité de vie de plus en plus difficile à obtenir ailleurs au même prix.

Cette asymétrie ne rend pas les acheteurs étrangers indésirables. Mais elle aide à expliquer pourquoi l’accueil peut parfois sembler conditionnel.

Les tensions sociales qui émergent sur des marchés immobiliers sous pression ne se résument pas à une simple résistance face aux étrangers. Elles constituent souvent une réaction à une forme spécifique d’inégalité : le sentiment que le lieu où les habitants locaux n’avaient déjà plus les moyens de rester devient encore moins abordable, car il représente une valeur pour des acheteurs dont le pouvoir d’achat provient d’ailleurs.

La seule solution durable réside dans l’intégration au sens le plus large du terme. Il ne s’agit pas simplement d’acheter un bien immobilier, mais de participer à la vie de la communauté : apprendre la langue, s’imprégner de la culture locale, soutenir les commerces locaux et s’intégrer au tissu social plutôt que d’y importer un mode de vie parallèle.

Ce n’est pas une solution politique. C’est une solution humaine. Et à long terme, c’est souvent ce qui fait la différence entre une région qui parvient à intégrer les nouveaux arrivants et une autre qui finit par se sentir envahie par eux.

L’intérêt étranger pour une région n’est pas intrinsèquement néfaste. Il génère de l’activité économique, des investissements dans la rénovation du parc immobilier inoccupé et, dans certains cas, permet d’inverser le mouvement d’exode rural qui vide ces régions depuis des décennies. La question est de savoir s’il est géré comme une force qui s’intègre au marché immobilier local ou comme une force qui le supplante. C’est le fait d’établir cette distinction suffisamment tôt qui détermine l’issue.

À l’attention des acheteurs étrangers intéressés par le nord-ouest

Les fondamentaux du marché immobilier espagnol restent globalement favorables, mais les pressions sur l’accessibilité financière s’accentuent et les disparités régionales sont importantes. Le principal risque ne réside pas dans l’Espagne dans son ensemble, mais dans le fait d’acheter sur un micro-marché inadapté et à un prix inapproprié.

La plupart des acheteurs qui envisagent de s’installer dans le nord-ouest savent déjà pourquoi ils souhaitent s’y installer. La question n’est pas de savoir si la région est attractive (ce qu’elle est clairement). La question est de savoir si le marché spécifique sur lequel ils s’engagent se trouve encore à un stade où les fondamentaux justifient le prix demandé, ou s’il est déjà passé à un stade plus avancé où le prix reflète davantage la dynamique du marché et les attentes que la valeur structurelle.

Les acheteurs qui prennent les décisions les plus judicieuses ne sont pas ceux qui lisent le plus de rapports de marché. Ce sont ceux qui posent les bonnes questions au bon moment, avant d’engager des fonds, et non après.