Hay una estrategia que solía funcionar bastante bien a la hora de comprar una vivienda en España: buscar algo que se ajustara a tu presupuesto, no preocuparte demasiado por el estado exacto de la vivienda y ir resolviendo la reforma sobre la marcha. Si costaba un poco más de lo previsto o llevaba más tiempo de lo planeado, el precio que habías pagado solía dejar margen suficiente para absorber esos gastos.
Esa estrategia se está volviendo mucho más arriesgada, y la razón es sencilla: a medida que suben los precios, los márgenes se reducen. Y no solo los márgenes financieros. El tiempo es dinero, y la red de seguridad que antes permitía pensar «ya lo resolveremos más adelante» es ahora más débil de lo que solía ser, tanto para los compradores con cualquier nivel de presupuesto.
Qué significa realmente el «margen» al comprar una vivienda
Cuando la gente habla de una buena operación inmobiliaria, normalmente se refiere a la diferencia entre lo que cuesta una propiedad y lo que realmente vale —incluido el coste de las obras que necesite—. Un margen amplio significa que hay margen para sorpresas: un problema en los cimientos que nadie había señalado, un presupuesto de reforma que supera la estimación, un plazo que se alarga de seis a catorce meses. Un margen estrecho significa que esas mismas sorpresas pueden anular por completo el valor de la operación o convertir lo que parecía una ganga en una pérdida.
Los precios en las regiones en las que trabajamos —Galicia, Asturias, Cantabria y Extremadura, y cada vez más en el resto de España— no han dejado de subir. Lo mismo ocurre con los costes de construcción. Así lo escuchamos de forma directa e inequívoca en el Foro de la Construcción e Inversión de este año, celebrado en A Coruña: hay capital disponible para construir, pero no hay suficientes constructores para hacerlo, y tanto los materiales como la mano de obra se han encarecido considerablemente con respecto a los precios anteriores a la crisis de 2007/2008. Si sumamos estas dos cosas —el aumento de los precios de compra y el incremento de los costes de renovación—, el margen que solía proteger a los compradores de su propia incertidumbre se está viendo reducido por ambos extremos.
El tiempo es dinero, y también forma parte del margen
Es fácil pensar en el margen únicamente en términos de euros: la diferencia entre el precio de compra y el valor final. Pero el tiempo forma parte de ese cálculo tanto como el dinero.
Una reforma que se suponía que iba a durar cuatro meses y que acaba durando once no es solo un inconveniente. Significa cuatro, seis u ocho meses más pagando un alojamiento alternativo, o perder los ingresos por alquiler de una propiedad que compraste como inversión, o simplemente no poder disfrutar de la vivienda que compraste para tu jubilación durante una o dos temporadas que tenías previsto disfrutar. Para los compradores que se trasladan desde el Reino Unido, Irlanda, Alemania, los Países Bajos, Francia, Bélgica o Estados Unidos —muchos de ellos de 55 años o más, y muchos con un plazo concreto en mente para la jubilación o el traslado—, ese tiempo perdido conlleva un coste real, aunque no aparezca en ninguna factura.
«Ya se nos ocurrirá algo» era una estrategia para un mercado diferente
Comprar barato e improvisar la reforma no era una mala estrategia cuando los precios eran lo suficientemente bajos y los márgenes lo suficientemente amplios como para absorber la diferencia entre una estimación aproximada y la realidad. En ese mercado, la precisión era algo prescindible. Acertar más o menos solía ser suficiente.
Esa ya no es una suposición segura. A medida que los márgenes se reducen, la diferencia entre un presupuesto aproximado y uno preciso deja de ser un inconveniente menor y empieza a ser la diferencia entre una buena inversión y un error costoso. Esto no significa que cualquiera pueda, o deba, aspirar a una precisión del 100 % antes de comprometerse; eso nunca ha sido realista, y nunca lo será. Toda reforma conlleva cierta incertidumbre. Pero hay una diferencia real entre un presupuesto basado en una evaluación estructural honesta y un alcance realista de las obras, y uno basado en una suposición optimista y una foto del anuncio. A los precios actuales, esa diferencia es precisamente lo que determina el éxito o el fracaso de una operación.
A quién afecta más: al comprador del segmento medio
Esto es especialmente importante para los aproximadamente nueve de cada diez compradores internacionales que cuentan con un presupuesto inferior a 500 000 euros —la mayoría del mercado al que nos dirigimos—. Con este nivel de presupuesto, normalmente no hay margen para una sorpresa de cinco o seis cifras. Una reforma que se dispare significativamente por encima del presupuesto, o un problema estructural que no se detectara antes de la firma, puede consumir una parte del presupuesto total lo suficientemente grande como para alterar todo el cálculo: si la compra sigue teniendo sentido, si sigue mereciendo la pena realizar la reforma, o si el plan de jubilación basado en esta propiedad sigue siendo viable.
Para los compradores con presupuestos más elevados —algo que vemos con mayor frecuencia entre nuestros clientes alemanes—, lo que está en juego aumenta en lugar de desaparecer. Una inversión mayor significa, sencillamente, que hay una cantidad mayor en juego que depende de la exactitud de la información en la que se basa.
Por qué las principales preocupaciones de los compradores coinciden exactamente con esto
Los compradores internacionales nos comentan constantemente que sus mayores preocupaciones a la hora de comprar en España son encontrar la vivienda adecuada, contar con asesoramiento jurídico y profesional en el que puedan confiar, y no saber si el agente que les muestra una vivienda está realmente velando por sus intereses. Estas tres preocupaciones apuntan al mismo problema subyacente: la incertidumbre sobre si las cifras que se les muestran son las reales.
Esta es precisamente la laguna que cubre una inspección independiente. Nuestras inspecciones técnicas —desde una simple revisión de la vivienda hasta una inspección urbanística completa (ITE)— te revelan cuál es el estado real de la estructura de una propiedad, no solo su aspecto exterior. Los informes urbanísticos te indican lo que realmente puedes construir o modificar, antes de que lo descubras por las malas. Las tasaciones de mercado te indican si el precio de venta refleja la realidad. Los diagnósticos de plagas y los certificados de eficiencia energética completan el panorama, cubriendo aquellos aspectos del estado de una vivienda que es fácil pasar por alto durante una visita, pero que resulta caro descubrir a posteriori.
La precisión no significa certeza, sino reducir la brecha.
Ninguna inspección puede garantizarte que una reforma se ajuste exactamente al presupuesto ni al plazo previsto. Lo que sí puede hacer es sustituir las conjeturas por un presupuesto honesto y basado en datos, lo suficientemente cercano a la realidad como para que tomes una decisión basada en hechos, no en esperanzas. A medida que los márgenes se reducen, esa diferencia tiene más valor que antes, en cada fase del proceso: antes de hacer una oferta, cuando negocies las arras (el acuerdo de depósito previo al contrato) y revises la escritura (el contrato de compraventa definitivo) con nuestros abogados colaboradores, y después, cuando nuestra empresa asociada iNMObuilder te ayude a encontrar al constructor adecuado y a gestionar la reforma propiamente dicha, las solicitudes de licencia y las instalaciones —ya se trate de una restauración completa o de la instalación de una bomba de calor y un sistema fotovoltaico—.
Conclusión
El tamaño de tu presupuesto nunca fue realmente lo que determinó si la compra de una vivienda en España salía bien. Lo que sí lo determinó fue la precisión de la información en la que te basaste para tomar la decisión —y, a medida que los precios y los costes de construcción suben al mismo tiempo, esa precisión cobra más importancia con cada mes que pasa, no menos. Comprar barato y esperar que la reforma se resuelva por sí sola es una estrategia propia de un mercado con amplios márgenes. Ese mercado ya ha quedado atrás.
Si estás barajando la compra de una vivienda o un proyecto de reforma en Galicia, Asturias, Cantabria, Extremadura o cualquier otro lugar de España, asegurémonos de que las cifras con las que cuentas son las reales antes de que te comprometas.