Es gab früher eine Strategie, die beim Kauf von Immobilien in Spanien recht gut funktionierte: Man suchte sich etwas in seiner Preisklasse aus, machte sich keine allzu großen Gedanken über den genauen Zustand und kümmerte sich um die Renovierung nach und nach. Wenn es dann doch etwas teurer wurde als erwartet oder länger dauerte als geplant, bot der gezahlte Preis in der Regel genügend Spielraum, um diese Kosten aufzufangen.
Diese Strategie wird immer riskanter, und der Grund dafür ist einfach: Wenn die Preise steigen, schrumpfen die Margen. Und zwar nicht nur die finanziellen Margen. Zeit ist Geld, und das Sicherheitsnetz, das früher den Gedanken „Das klären wir später“ abfing, ist für Käufer jeder Preisklasse dünner geworden als früher.
Was „Marge“ beim Kauf einer Immobilie eigentlich bedeutet
Wenn von einem guten Immobiliengeschäft die Rede ist, ist damit in der Regel die Differenz zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und ihrem tatsächlichen Wert gemeint – einschließlich der Kosten für eventuell erforderliche Arbeiten. Eine große Spanne bedeutet, dass Raum für Überraschungen bleibt: ein Fundamentproblem, auf das niemand hingewiesen hat, ein Renovierungsangebot, das höher ausfällt als veranschlagt, ein Zeitplan, der sich von sechs auf vierzehn Monate ausdehnt. Eine geringe Spanne bedeutet, dass dieselben Überraschungen den Wert des Geschäfts vollständig zunichte machen oder aus einem scheinbaren Schnäppchen einen Verlust werden lassen können.
Die Preise in den Regionen, in denen wir tätig sind – Galicien, Asturien, Kantabrien und Extremadura sowie zunehmend auch im übrigen Spanien – sind gestiegen. Ebenso wie die Baukosten. Das haben wir auf dem diesjährigen „Foro de la Construcción e Inversión“ in A Coruña direkt und unmissverständlich gehört: Es steht Kapital für Bauvorhaben zur Verfügung, es gibt jedoch nicht genügend Bauunternehmer, um diese Projekte umzusetzen, und sowohl Materialien als auch Arbeitskräfte sind deutlich teurer geworden als vor der Krise von 2007/2008. Nimmt man diese beiden Faktoren zusammen – steigende Kaufpreise und steigende Renovierungskosten –, dann wird die Marge, die Käufer früher vor ihrer eigenen Unsicherheit schützte, von beiden Seiten eingeengt.
Zeit ist Geld – und sie fließt auch in die Marge ein
Man neigt leicht dazu, die Marge rein in Euro zu betrachten: als Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem späteren Wert. Doch Zeit spielt bei dieser Berechnung eine ebenso große Rolle wie Geld.
Eine Renovierung, die eigentlich vier Monate dauern sollte und nun elf Monate in Anspruch nimmt, ist nicht nur lästig. Sie bedeutet vier, sechs oder acht zusätzliche Monate, in denen man für eine andere Unterkunft zahlen muss, oder den Verlust von Mieteinnahmen aus einer Immobilie, die man als Kapitalanlage gekauft hat, oder einfach die Unmöglichkeit, das Haus, das man für den Ruhestand gekauft hat, für ein oder zwei Saisons zu nutzen, die man eigentlich genießen wollte. Für Käufer, die aus Großbritannien, Irland, Deutschland, den Niederlanden, Frankreich, Belgien oder den USA zuziehen – viele von ihnen sind 55 Jahre oder älter und haben einen konkreten Zeitplan für den Ruhestand oder den Umzug im Sinn –, ist diese verlorene Zeit mit echten Kosten verbunden, auch wenn sie nicht auf einer Rechnung auftaucht.
„Das werden wir schon hinbekommen“ war eine Strategie für einen anderen Markt
Günstig einzukaufen und bei der Renovierung zu improvisieren, war kein schlechter Ansatz, solange die Preise niedrig genug und die Margen groß genug waren, um die Differenz zwischen einer groben Schätzung und der Realität aufzufangen. In diesem Markt war Präzision ein nettes Extra. Eine grobe Schätzung reichte in der Regel aus.
Das ist heute keine sichere Annahme mehr. Da die Margen immer knapper werden, ist die Lücke zwischen einer groben und einer genauen Schätzung nicht mehr nur ein kleines Ärgernis, sondern entscheidet darüber, ob eine Investition gut oder ein kostspieliger Fehler ist. Das bedeutet nicht, dass jeder vor einer Entscheidung 100-prozentige Genauigkeit anstreben kann oder sollte – das war noch nie realistisch und wird es auch nie sein. Jede Renovierung birgt ein gewisses Maß an Unsicherheit. Aber es besteht ein echter Unterschied zwischen einem Kostenvoranschlag, der auf einer ehrlichen baulichen Begutachtung und einem realistischen Leistungsumfang basiert, und einem, der auf einer hoffnungsvollen Schätzung und einem Foto aus der Immobilienanzeige beruht. Bei den heutigen Preisen entscheidet genau dieser Unterschied darüber, ob ein Geschäft gelingt oder scheitert.
Wo dies am stärksten zu spüren ist: beim Käufer aus dem mittleren Marktsegment
Dies ist vor allem für die rund neun von zehn internationalen Käufer von Bedeutung, die mit einem Budget von unter 500.000 € arbeiten – die Mehrheit des Marktes, den wir bedienen. Bei diesem Budgetniveau gibt es in der Regel keinen Spielraum für eine fünf- oder sechsstellige Überraschung. Eine Renovierung, die das Budget deutlich sprengt, oder ein bauliches Problem, das vor der Unterzeichnung nicht erkannt wurde, kann einen so großen Teil des Gesamtbudgets verschlingen, dass sich die gesamte Kalkulation ändert: ob der Kauf noch Sinn macht, ob sich die Renovierung noch lohnt, ob der um diese Immobilie herum aufgebaute Ruhestandsplan noch funktioniert.
Für Käufer mit größeren Budgets – was wir bei unseren deutschen Kunden häufiger beobachten – steigen die Risiken eher an, anstatt zu verschwinden. Eine größere Investition bedeutet schlichtweg, dass ein höherer Betrag von der Richtigkeit der zugrunde liegenden Informationen abhängt.
Warum die wichtigsten Anliegen der Käufer genau hier zusammenfallen
Internationale Käufer berichten uns immer wieder, dass ihre größten Sorgen beim Kauf einer Immobilie in Spanien darin bestehen, die richtige Immobilie zu finden, vertrauenswürdige rechtliche und fachliche Unterstützung zu erhalten und nicht zu wissen, ob der Makler, der ihnen eine Immobilie zeigt, tatsächlich in ihrem Interesse handelt. Alle drei Bedenken deuten auf dasselbe zugrunde liegende Problem hin: die Unsicherheit darüber, ob die Zahlen, die Ihnen vorgelegt werden, auch wirklich stimmen.
Genau diese Lücke schließt eine unabhängige Begutachtung. Unsere technischen Begutachtungen – von einer einfachen Hausbegehung bis hin zu einer vollständigen ITE-Gebäudebegutachtung – zeigen Ihnen, wie die Bausubstanz einer Immobilie tatsächlich beschaffen ist, und nicht nur, wie sie von außen aussieht. Stadtplanungsgutachten zeigen Ihnen, was Sie tatsächlich bauen oder verändern dürfen, bevor Sie es auf die harte Tour erfahren müssen. Marktbewertungen geben Aufschluss darüber, ob der Angebotspreis der Realität entspricht. Schädlingsdiagnosen und Energieausweise runden das Bild ab und decken jene Aspekte des Zustands einer Immobilie ab, die bei einer Besichtigung leicht übersehen werden, deren Aufdeckung im Nachhinein jedoch kostspielig ist.
Präzision bedeutet nicht Gewissheit – sie bedeutet, die Lücke zu schließen
Keine Begutachtung kann Ihnen versprechen, dass eine Renovierung exakt im Budget und genau im Zeitplan bleibt. Was sie jedoch leisten kann, ist, Spekulationen durch eine ehrliche, faktenbasierte Schätzung zu ersetzen – die der Realität so nahe kommt, dass Sie Ihre Entscheidung auf der Grundlage von Fakten und nicht auf der Grundlage von Hoffnungen treffen. Angesichts immer knapperer Margen ist dieser Unterschied heute wertvoller als je zuvor, und zwar in jeder Phase des Prozesses: bevor Sie ein Angebot abgeben, wenn Sie die „Arras“ (die vorvertragliche Anzahlungsvereinbarung) aushandeln und die „Escritura“ (die endgültige Kaufurkunde) mit unseren Partneranwälten prüfen, und danach, wenn unser Schwesterunternehmen iNMObuilder Ihnen hilft, den richtigen Bauunternehmer zu finden und die eigentliche Renovierung, Genehmigungsanträge und Installationen zu verwalten – sei es eine vollständige Sanierung oder der Einbau einer Wärmepumpe und einer Photovoltaikanlage.
Das Fazit
Die Höhe Ihres Budgets war nie wirklich ausschlaggebend dafür, ob ein Immobilienkauf in Spanien erfolgreich war. Entscheidend war vielmehr die Genauigkeit der Informationen, auf denen Ihre Entscheidung beruhte – und da Preise und Baukosten gemeinsam steigen, gewinnt diese Genauigkeit mit jedem Monat mehr an Bedeutung, nicht weniger. Günstig zu kaufen und darauf zu hoffen, dass sich die Renovierung von selbst regelt, ist eine Strategie für einen Markt mit großen Spielräumen. Dieser Markt liegt hinter uns.
Wenn Sie einen Immobilienkauf oder ein Renovierungsprojekt in Galicien, Asturien, Kantabrien, Extremadura oder anderswo in Spanien in Erwägung ziehen, sollten wir sicherstellen, dass die Zahlen, auf denen Sie Ihre Planung stützen, den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen, bevor Sie sich festlegen.