«¿Puedo ampliar la casa?»
Es una de las primeras preguntas que nos hacen, y suele ir seguida de algunas más. ¿Puedo cerrar la terraza o añadir una galería? ¿Puedo construir una piscina, un garaje o una pequeña casa de invitados en el terreno? ¿Puedo alojar turistas en mi casa o tener autocaravanas en mi terreno? ¿Puedo excavar un pozo para tener mi propia agua? ¿Puedo convertir el antiguo establo en un dormitorio? Y la pregunta que subyace a todas las demás: ¿lo que ya hay es legal, o al menos legalizable?
Estas son precisamente las preguntas que debes hacerte antes de comprar. Las respuestas determinan si la casa que estás viendo puede convertirse en el hogar que tienes en mente. Pero hay algo que los compradores rara vez oyen desde el principio: en España, casi ninguna de estas preguntas tiene una respuesta clara de sí o no. La respuesta sincera suele ser «depende», y vale la pena entender de qué depende.
Sí, hay normas. Y son bastantes.
El urbanismo español funciona por niveles. El Estado establece el marco básico: los derechos y obligaciones que conlleva la propiedad del suelo, así como las categorías generales de suelo. Cada comunidad autónoma elabora su propia ley de ordenación territorial; en Galicia es la «Lei do Solo». Asturias, Cantabria, el País Vasco, Andalucía o la Comunidad Valenciana cuentan con sus propias leyes autonómicas. Además, cada municipio cuenta con su propio plan general, que clasifica cada parcela, establece cuánto se puede construir, a qué altura, a qué distancia de los límites y para qué uso.
Así pues, las normas son reales y vinculantes. Una parcela situada en «suelo rústico» recibe un trato muy diferente al de una situada en un «núcleo rural» o en suelo urbano. La protección del patrimonio, la legislación costera, las carreteras, los ríos y los bosques pueden añadir sus propias restricciones.
Entonces, ¿por qué la respuesta no es sencilla?
Porque las normas deben aplicarse a una parcela y a un edificio reales, y esa aplicación la llevan a cabo personas.
Cuando se solicita al ayuntamiento permiso para ampliar una vivienda, la solicitud se remite al personal técnico municipal, normalmente al arquitecto municipal, quien redacta un informe técnico. Formalmente, la licencia la concede el alcalde o el consejo municipal. En la práctica, es ese informe técnico el que decide. Y el arquitecto está interpretando un plano que puede tener décadas de antigüedad, elaborado para situaciones que no se ajustan del todo a tu vivienda, junto con normas regionales y nacionales que han cambiado desde entonces.
El resultado es que dos ayuntamientos vecinos, al aplicar normas similares, pueden llegar a respuestas diferentes ante la misma cuestión. Una galería puede considerarse un volumen cerrado que cuenta para la superficie edificable en un municipio y evaluarse de forma diferente en otro. Una antigua dependencia puede considerarse o no apta para su reconversión. Una piscina puede requerir una licencia completa aquí y un trámite más sencillo allá. No se trata de arbitrariedad; es la naturaleza misma de aplicar normas generales a lugares concretos. Pero significa que el urbanismo no es una ciencia exacta.
Las preguntas que nos hacen realmente los clientes
«¿Es legal o se puede legalizar?» Muchas casas antiguas tienen ampliaciones: un porche, una terraza cerrada, un garaje convertido en habitación. Algunas contaban con licencia, otras no. En Galicia, la administración dispone de seis años desde la finalización de las obras sin licencia para ordenar que se restablezca la legalidad. Pasado ese plazo, el edificio suele tolerarse, aunque a menudo con restricciones sobre lo que se puede hacer con él posteriormente. Y en terrenos especialmente protegidos, ese plazo de seis años no se aplica en absoluto. Otras regiones tienen sus propias normas.
«¿Puedo aumentar el volumen?» Ampliar, añadir una planta o cerrar una galería depende de la superficie edificable que permita la normativa en tu parcela, de cuánto se haya utilizado ya, de las distancias a los límites de la propiedad y a las vías públicas y, en ocasiones, de los requisitos estéticos para los edificios tradicionales.
«¿Puedo construir una piscina o un segundo edificio?» Es posible en muchas parcelas, imposible en otras, especialmente en terrenos rústicos, donde las nuevas construcciones están estrictamente controladas.
«¿Puedo excavar un pozo?» Esto suele sorprender a la gente: un pozo no es solo una cuestión municipal. También se necesita la autorización de la autoridad responsable del agua, Augas de Galicia o la Confederación Hidrográfica correspondiente, y si el agua es para consumo humano, también la de las autoridades sanitarias.
Qué hace el informe urbanístico
Un informe urbanístico no te garantiza una licencia, y nadie puede prometértela con total sinceridad. Lo que sí hace es indicarte cuál es tu situación antes de comprar.
Analizamos la clasificación de la parcela, el plan urbanístico aplicable, lo que figura en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, lo que está realmente construido y qué permisos existen. A partir de ahí, podemos indicarte cuáles son tus derechos teóricos: qué permiten las normas en esta parcela, qué parece legalizable y qué no, y la dirección realista que pueden tomar tus planes.
Igual de importante es que el informe te proporciona una base jurídica para argumentar. Cuando tú o nosotros nos reunamos con el arquitecto municipal, no estarás planteando una pregunta vaga del tipo «¿puedo?», sino que presentarás un argumento razonado basado en la normativa específica aplicable. Eso cambia el tono de la conversación. Sin él, estarías negociando a ciegas.
Luego viene la reunión municipal, y hay que tener paciencia
Aquí es donde te acompañamos. Te ayudamos a preparar la consulta o la solicitud de licencia, hablamos con los técnicos municipales y hacemos un seguimiento del expediente.
Pero siempre seremos sinceros sobre el tiempo que lleva. Es un proceso tedioso. Algunos ayuntamientos trabajan rápido, otros despacio. Muchos ayuntamientos pequeños no cuentan con arquitecto propio y comparten uno con los municipios vecinos, a menudo con el apoyo de la Diputación provincial, lo que implica largas esperas. Como regla general, es raro obtener una licencia en menos de seis meses, y no es raro que se tarde un año o un año y medio. Las obras más pequeñas a veces pueden tramitarse mediante una comunicación previa más sencilla, que es más rápida, pero cualquier cosa que aumente el volumen o suponga una nueva construcción necesita una licencia completa. Y el silencio no significa que sea un «sí»: en el caso de las obras de nueva construcción, si el ayuntamiento no responde, significa que no ha aprobado nada.
Por eso es tan importante el momento en que se presenta la solicitud. Si tu proyecto de vivienda depende de una ampliación, una piscina o una regularización, querrás saberlo antes de firmar las arras, no después de la escritura.
Cómo encaja con el resto de tu compra
El informe urbanístico resulta más útil si se combina con nuestra inspección técnica, la tasación de mercado, el diagnóstico de plagas y el certificado energético. En conjunto, te permiten saber qué estás comprando, cuánto vale y qué podrás hacer con la vivienda. Junto con nuestros abogados colaboradores, también revisamos tu contrato de arras y tu escritura, y acompañamos a los clientes de habla alemana e inglesa al notario. Y cuando el camino está despejado, nuestra empresa asociada iNMObuilder puede hacerse cargo a partir de ahí: arquitectos, solicitudes de licencia, constructores y la obra en sí.
No aprobamos ni rechazamos inmuebles. Aportamos transparencia, para que tus planes de comprar una casa en España se basen en hechos, no en esperanzas.
¿Estás pensando en comprar una propiedad en Galicia, Asturias, Cantabria, Extremadura o en cualquier otro lugar de España, y te preguntas qué te permitirían hacer con ella? Ponte en contacto con nosotros y averigüémoslo antes de que firmes.
