Il existait autrefois une stratégie qui fonctionnait plutôt bien pour acheter un bien immobilier en Espagne : trouver un bien dans sa fourchette de prix, ne pas trop se soucier de son état exact et organiser la rénovation au fur et à mesure. Si les travaux coûtaient un peu plus cher que prévu ou prenaient plus de temps que prévu, le prix d’achat laissait généralement une marge suffisante pour absorber ces coûts supplémentaires.
Cette stratégie devient de plus en plus risquée, et la raison est simple : à mesure que les prix augmentent, les marges diminuent. Et pas seulement les marges financières. Le temps, c’est de l’argent, et la marge de manœuvre qui permettait autrefois de se dire « on verra ça plus tard » s’est réduite, quel que soit le budget des acheteurs.
Que signifie réellement le terme « marge » lorsque vous achetez un bien immobilier ?
Quand on parle d’une bonne affaire immobilière, on fait généralement référence à l’écart entre le prix d’achat d’un bien et sa valeur réelle — en tenant compte du coût des travaux nécessaires. Une marge importante laisse place à des surprises : un problème de fondations que personne n’avait signalé, un devis de rénovation plus élevé que prévu, un délai qui passe de six à quatorze mois. Une marge réduite signifie que ces mêmes surprises peuvent anéantir complètement la valeur de la transaction, ou transformer ce qui semblait être une bonne affaire en une perte.
Les prix dans les régions où nous intervenons — la Galice, les Asturies, la Cantabrie et l’Estrémadure, et de plus en plus dans le reste de l’Espagne — ne cessent d’augmenter. Il en va de même pour les coûts de construction. Nous l’avons entendu dire clairement et sans ambiguïté lors du Foro de la Construcción e Inversión de cette année à La Corogne : il y a des capitaux disponibles pour construire, mais pas assez de constructeurs pour le faire, et les matériaux comme la main-d’œuvre sont devenus nettement plus chers qu’avant la crise de 2007/2008. Si l’on combine ces deux facteurs — la hausse des prix d’achat et celle des coûts de rénovation —, la marge qui protégeait autrefois les acheteurs de leur propre incertitude se réduit comme peau de chagrin.
Le temps, c’est de l’argent — et il fait aussi partie de la marge
On a tendance à considérer la marge uniquement en euros : la différence entre le prix d’achat et la valeur finale. Mais le temps a tout autant sa place dans ce calcul que l’argent.
Une rénovation qui devait durer quatre mois et qui en prend onze n’est pas seulement gênante. Cela signifie quatre, six, voire huit mois supplémentaires à payer un logement ailleurs, ou à perdre des revenus locatifs sur un bien acheté à des fins d’investissement, ou tout simplement à ne pas pouvoir profiter de la maison que vous avez achetée pour votre retraite, pendant une ou deux saisons que vous aviez prévu de passer là-bas. Pour les acheteurs venant du Royaume-Uni, d’Irlande, d’Allemagne, des Pays-Bas, de France, de Belgique ou des États-Unis — dont beaucoup ont 55 ans ou plus, et dont beaucoup ont un calendrier précis en tête pour leur retraite ou leur déménagement —, ce temps perdu a un coût réel, même s’il n’apparaît pas sur une facture.
« On trouvera bien une solution » était une stratégie destinée à un autre marché
Acheter à bas prix et improviser la rénovation n’était pas une mauvaise approche lorsque les prix étaient suffisamment bas et les marges suffisamment larges pour absorber la différence entre une estimation approximative et la réalité. Sur ce marché, la précision était un atout appréciable, mais pas indispensable. Se contenter d’une estimation approximative suffisait généralement.
Ce n’est plus une hypothèse sûre. À mesure que les marges se resserrent, l’écart entre une estimation approximative et une estimation précise cesse d’être un inconvénient mineur et devient la différence entre un bon investissement et une erreur coûteuse. Cela ne signifie pas pour autant que tout le monde puisse, ou doive, viser une précision à 100 % avant de s’engager — cela n’a jamais été réaliste, et ne le sera jamais. Toute rénovation comporte une part d’incertitude. Mais il existe une réelle différence entre un devis fondé sur une évaluation structurelle honnête et un périmètre de travaux réaliste, et un devis fondé sur une supposition optimiste et une photo de l’annonce immobilière. Aux prix actuels, c’est précisément cette différence qui fait la réussite ou l’échec d’une transaction.
Ce sont les acheteurs du segment intermédiaire qui sont les plus touchés
Cela revêt une importance capitale pour les quelque neuf acheteurs internationaux sur dix dont le budget est inférieur à 500 000 €, soit la majorité du marché que nous desservons. À ce niveau de budget, il n’y a généralement pas de marge de manœuvre pour faire face à une dépense imprévue à cinq ou six chiffres. Des travaux de rénovation dont le coût dépasse largement le budget prévu, ou un problème structurel qui n’a pas été détecté avant la signature, peuvent absorber une part du budget total suffisamment importante pour bouleverser tout le calcul : l’achat reste-t-il judicieux, la rénovation vaut-elle encore la peine, le projet de retraite articulé autour de ce bien est-il toujours viable ?
Pour les acheteurs disposant de budgets plus importants — ce que l’on observe plus souvent chez nos clients allemands —, les enjeux augmentent plutôt qu’ils ne disparaissent. Un investissement plus important signifie simplement qu’une somme plus importante dépend de l’exactitude des informations sur lesquelles il repose.
Pourquoi les principales préoccupations des acheteurs se recoupent-elles exactement ici ?
Les acheteurs nous confient régulièrement que leurs principales préoccupations lors d’un achat en Espagne sont de trouver le bien immobilier qui leur convient, de bénéficier d’un accompagnement juridique et professionnel digne de confiance, et de ne pas savoir si l’agent immobilier qui leur fait visiter un bien agit réellement dans leur intérêt. Ces trois préoccupations renvoient au même problème sous-jacent : l’incertitude quant à la véracité des chiffres qui vous sont présentés.
C’est précisément cette lacune que comble une expertise indépendante. Nos expertises techniques — qu’il s’agisse d’un simple contrôle de l’habitation ou d’une expertise complète du bâtiment (ITE) — vous renseignent sur l’état réel de la structure d’un bien immobilier, et non sur son aspect extérieur. Les rapports urbanistiques vous indiquent ce que vous êtes réellement autorisé à construire ou à modifier, avant que vous ne le découvriez à vos dépens. Les expertises immobilières vous indiquent si le prix demandé correspond à la réalité. Les diagnostics parasitaires et les certificats de performance énergétique complètent le tableau, en couvrant les aspects de l’état d’un bien immobilier qui passent facilement inaperçus lors d’une visite mais dont la découverte ultérieure peut s’avérer coûteuse.
La précision ne signifie pas la certitude : elle consiste à réduire l’écart.
Aucune expertise ne peut vous garantir qu’une rénovation respectera exactement le budget et le calendrier prévus. Ce qu’elle peut faire, c’est remplacer les conjectures par une estimation honnête et fondée sur des données concrètes — suffisamment proche de la réalité pour que vous preniez une décision basée sur des faits, et non sur des espoirs. À mesure que les marges se resserrent, cette différence a plus de valeur qu’auparavant, à chaque étape du processus : avant de faire une offre, lorsque vous négociez l’arras (l’accord de dépôt de garantie préalable au contrat) et examinez l’escritura (l’acte de vente définitif) avec nos avocats partenaires, et par la suite, lorsque notre société sœur iNMObuilder vous aide à trouver le bon entrepreneur et à gérer la rénovation proprement dite, les demandes de permis et les installations — qu’il s’agisse d’une restauration complète ou de la mise en place d’une pompe à chaleur et d’un système photovoltaïque.
À retenir
Le montant de votre budget n’a jamais vraiment été le facteur déterminant pour la réussite d’un achat immobilier en Espagne. C’est la précision des informations sur lesquelles repose votre décision qui compte — et à mesure que les prix et les coûts de construction augmentent de concert, cette précision prend de plus en plus d’importance au fil des mois, et non l’inverse. Acheter à bas prix en espérant que la rénovation se règle d’elle-même est une stratégie qui ne fonctionne que sur un marché offrant de larges marges. Ce marché appartient désormais au passé.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier ou de vous lancer dans un projet de rénovation en Galice, dans les Asturies, en Cantabrie, en Estrémadure ou ailleurs en Espagne, assurons-nous que les chiffres sur lesquels vous vous basez sont bien les bons, avant que vous ne vous engagiez.