„Kann ich das Haus erweitern?“
Das ist eine der ersten Fragen, die uns gestellt werden, und meist folgen noch ein paar weitere. Kann ich die Terrasse überdachen oder eine Galerie anbauen? Kann ich auf dem Grundstück einen Pool, eine Garage oder ein kleines Gästehaus bauen? Darf ich Touristen in meinem Haus beherbergen oder Wohnmobile auf meinem Grundstück abstellen? Kann ich einen Brunnen bohren, damit ich mein eigenes Wasser habe? Kann ich den alten Stall in ein Schlafzimmer umbauen? Und die Frage, die hinter all den anderen steht: Ist das, was bereits vorhanden ist, legal oder zumindest legalisierbar?
Das sind genau die richtigen Fragen, die Sie sich vor dem Kauf stellen sollten. Die Antworten entscheiden darüber, ob das Haus, das Sie sich ansehen, zu dem Zuhause werden kann, das Sie sich vorstellen. Aber es gibt etwas, das Käufer selten von vornherein erfahren: In Spanien lässt sich fast keine dieser Fragen eindeutig mit „Ja“ oder „Nein“ beantworten. Die ehrliche Antwort lautet in der Regel „Es kommt darauf an“, und es lohnt sich, zu verstehen, wovon das abhängt.
Ja, es gibt Regeln. Und zwar ziemlich viele.
Die spanische Raumordnung funktioniert in mehreren Ebenen. Der Staat legt den grundlegenden Rahmen fest: die mit dem Grundbesitz verbundenen Rechte und Pflichten sowie die groben Kategorien von Grundstücken. Jede autonome Gemeinschaft erlässt ihr eigenes Raumordnungsgesetz; in Galicien ist dies die „Lei do Solo“. Asturien, Kantabrien, das Baskenland, Andalusien oder Valencia verfügen alle über eigene regionale Gesetze. Darüber hinaus verfügt jede Gemeinde über einen eigenen Flächennutzungsplan, der jedes Grundstück in Zonen einteilt und festlegt, wie viel bebaut werden darf, wie hoch die Gebäude sein dürfen, wie weit sie von der Grundstücksgrenze entfernt sein müssen und für welche Nutzung sie vorgesehen sind.
Die Vorschriften sind also real und verbindlich. Ein Grundstück auf „suelo rústico“ wird ganz anders behandelt als eines in einem „núcleo rural“ oder auf städtischem Bauland. Denkmalschutz, Küstengesetzgebung, Straßen, Flüsse und Wälder können weitere Einschränkungen mit sich bringen.
Warum ist die Antwort dann nicht einfach?
Denn Vorschriften müssen auf ein konkretes Grundstück und ein konkretes Gebäude angewendet werden, und diese Anwendung erfolgt durch Menschen.
Wenn Sie beim Rathaus anfragen, ob Sie anbauen dürfen, wird der Antrag an die technischen Mitarbeiter der Gemeinde weitergeleitet, in der Regel an den Stadtarchitekten, der einen technischen Bericht verfasst. Formal wird die Genehmigung vom Bürgermeister oder vom Gemeinderat erteilt. In der Praxis ist jedoch dieser technische Bericht ausschlaggebend. Und der Architekt interpretiert einen Plan, der möglicherweise Jahrzehnte alt ist und für Situationen erstellt wurde, die nicht ganz auf Ihr Haus zutreffen, und berücksichtigt dabei regionale und nationale Vorschriften, die sich in der Zwischenzeit geändert haben.
Das Ergebnis ist, dass zwei benachbarte Gemeinden, die ähnliche Vorschriften anwenden, zu unterschiedlichen Antworten auf dieselbe Frage gelangen können. Eine „Galería“ kann in einer Gemeinde als geschlossener Raum behandelt werden, der zur bebaubaren Fläche zählt, während sie in einer anderen Gemeinde anders bewertet wird. Ein altes Nebengebäude kann als umnutzbar angesehen werden – oder auch nicht. Für einen Pool ist hier möglicherweise eine vollständige Genehmigung erforderlich, während dort ein einfacheres Verfahren ausreicht. Das ist keine Willkür, sondern liegt in der Natur der Anwendung allgemeiner Vorschriften auf konkrete Orte. Es bedeutet jedoch, dass der Städtebau keine exakte Wissenschaft ist.
Die Fragen, die uns Kunden tatsächlich stellen
„Ist es legal oder legalisierbar?“ Viele ältere Häuser weisen Anbauten auf: eine Veranda, eine überdachte Terrasse, eine zur Wohnung umgebaute Garage. Für manche lag eine Genehmigung vor, für andere nicht. In Galicien hat die Behörde ab Fertigstellung der nicht genehmigten Bauarbeiten sechs Jahre Zeit, um die Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit anzuordnen. Danach wird das Gebäude in der Regel geduldet, allerdings oft mit Einschränkungen hinsichtlich dessen, was man später damit tun darf. Und auf besonders geschützten Flächen gilt diese Sechsjahresfrist überhaupt nicht. Andere Regionen haben ihre eigenen Vorschriften.
„Kann ich das Bauvolumen vergrößern?“ Eine Erweiterung, der Einbau eines zusätzlichen Stockwerks oder das Schließen einer „Galería“ hängt davon ab, wie viel bebaubare Fläche der Bebauungsplan auf Ihrem Grundstück zulässt, wie viel davon bereits genutzt wird, von den Abständen zu Grundstücksgrenzen und Straßen sowie manchmal von ästhetischen Auflagen für traditionelle Gebäude.
„Darf ich einen Pool oder ein zweites Gebäude bauen?“ Auf vielen Grundstücken ist dies möglich, auf anderen hingegen nicht, insbesondere auf ländlichen Flächen, wo Neubauten streng reguliert sind.
„Darf ich einen Brunnen graben?“ Diese Frage überrascht viele: Ein Brunnen ist nicht nur eine kommunale Angelegenheit. Man benötigt auch die Genehmigung der Wasserbehörde, Augas de Galicia oder der zuständigen Confederación Hidrográfica, und wenn das Wasser als Trinkwasser genutzt werden soll, auch die der Gesundheitsbehörden.
Was der städtebauliche Bericht leistet
Ein städtebauliches Gutachten verschafft Ihnen keine Baugenehmigung, und niemand kann Ihnen diese ehrlich versprechen. Es zeigt Ihnen jedoch vor dem Kauf auf, wie Ihre Situation aussieht.
Wir prüfen die Einstufung des Grundstücks, den geltenden Bebauungsplan, die Einträge im Kataster und im Grundbuch, den tatsächlichen Bauzustand sowie die vorliegenden Genehmigungen. Auf dieser Grundlage können wir Ihnen Ihre theoretischen Rechte aufzeigen: Was die Vorschriften auf diesem Grundstück zulassen, was legalisierbar erscheint und was nicht, und in welche Richtung Ihre Pläne realistisch gesehen gehen können.
Ebenso wichtig ist, dass der Bericht Ihnen eine rechtliche Grundlage für Ihre Argumentation liefert. Wenn Sie oder wir uns mit dem Stadtarchitekten zusammensetzen, fragen Sie nicht vage: „Darf ich?“, sondern legen Sie ein fundiertes Argument vor, das auf den konkret geltenden Vorschriften basiert. Das verändert den Verlauf des Gesprächs. Ohne diesen Bericht verhandeln Sie im Blindflug.
Dann folgt die Bürgerversammlung – und Geduld
Hier begleiten wir Sie. Wir helfen Ihnen bei der Vorbereitung der Bauberatung oder des Bauantrags, sprechen mit den Fachreferenten der Gemeinde und verfolgen den Bearbeitungsstand.
Aber wir werden Ihnen immer ehrlich sagen, wie lange es dauert. Es ist ein langwieriger Prozess. Manche Gemeinden arbeiten schnell, andere langsam. Viele kleine Gemeinden haben keinen eigenen Architekten und teilen sich einen mit benachbarten Gemeinden, oft mit Unterstützung der Provinzverwaltung (Diputación), was zu langen Wartezeiten führt. Als Faustregel gilt: Es kommt selten vor, dass man eine Baugenehmigung in weniger als sechs Monaten erhält, und ein Jahr oder anderthalb Jahre sind keine Seltenheit. Kleinere Arbeiten können manchmal im Rahmen einer einfacheren Vorabmitteilung abgewickelt werden, was schneller geht, aber alles, was das Volumen vergrößert oder einen Neubau beinhaltet, erfordert eine vollständige Baugenehmigung. Und Schweigen bedeutet nicht „Ja“: Bei Neubauten hat ein Rathaus, das nicht antwortet, noch nichts genehmigt.
Deshalb ist der Zeitpunkt des Berichts so entscheidend. Wenn Ihr Hausplan von einem Anbau, einem Pool oder einer Nachgenehmigung abhängt, möchten Sie das wissen, bevor Sie die „Arras“ unterzeichnen – und nicht erst nach der „Escritura“.
Wie sich das in Ihren übrigen Einkauf einfügt
Der städtebauliche Bericht lässt sich am besten mit unserer technischen Begutachtung, der Marktbewertung, der Schädlingsdiagnose und dem Energieausweis kombinieren. Zusammen geben sie Aufschluss darüber, was Sie kaufen, welchen Wert die Immobilie hat und was Sie damit tun dürfen. Gemeinsam mit unseren Partneranwälten prüfen wir außerdem Ihre „Arras“ und die „Escritura“ und begleiten deutsch- und englischsprachige Kunden zum Notar. Und wenn der Weg frei ist, kann unsere Schwesterfirma iNMObuilder die weiteren Schritte übernehmen: Architekten, Baugenehmigungsanträge, Bauunternehmer und die Bauarbeiten selbst.
Wir geben keine „Bestanden“- oder „Durchgefallen“-Bewertungen für Immobilien ab. Wir schaffen Transparenz, damit Ihre Pläne für ein Haus in Spanien auf Fakten beruhen und nicht auf Hoffnung.
Sie denken über eine Immobilie in Galicien, Asturien, Kantabrien, Extremadura oder anderswo in Spanien nach und fragen sich, was Sie damit machen dürfen? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, und lassen Sie es uns gemeinsam herausfinden, bevor Sie unterschreiben.
