« Puis-je agrandir la maison ? »
C’est l’une des premières questions qui nous sont posées, généralement suivie de plusieurs autres. Puis-je fermer la terrasse ou ajouter une galerie ? Puis-je construire une piscine, un garage ou une petite maison d’hôtes sur le terrain ? Puis-je accueillir des touristes chez moi ou autoriser des camping-cars sur mon terrain ? Puis-je creuser un puits pour disposer de ma propre source d’eau ? Puis-je transformer l’ancienne écurie en chambre ? Et la question qui sous-tend toutes les autres : ce qui existe déjà est-il légal, ou du moins légalisable ?
Ce sont exactement les bonnes questions à poser avant d’acheter. Les réponses détermineront si la maison que vous visitez peut devenir le foyer dont vous rêvez. Mais il y a une chose que les acheteurs entendent rarement d’emblée : en Espagne, presque aucune de ces questions n’appelle une réponse claire par « oui » ou par « non ». La réponse honnête est généralement « ça dépend », et il est important de comprendre de quoi cela dépend.
Oui, il y a des règles. Et elles sont même assez nombreuses.
En Espagne, l’urbanisme fonctionne par niveaux. L’État définit le cadre de base : les droits et devoirs liés à la propriété foncière, ainsi que les grandes catégories de terrains. Chaque communauté autonome élabore sa propre loi d’aménagement du territoire ; en Galice, il s’agit de la « Lei do Solo ». Les Asturies, la Cantabrie, le Pays basque, l’Andalousie ou Valence disposent toutes de leurs propres lois régionales. À cela s’ajoute le fait que chaque commune dispose de son propre plan d’urbanisme, qui classe chaque parcelle en zone, définit la superficie constructible, la hauteur maximale des constructions, la distance minimale par rapport aux limites de la parcelle et l’usage autorisé.
Ces règles sont donc bien réelles et contraignantes. Une parcelle située sur un « suelo rústico » est traitée très différemment d’une parcelle située dans un « núcleo rural » ou sur un terrain urbain. La protection du patrimoine, la législation côtière, les routes, les cours d’eau et les forêts peuvent également imposer leurs propres restrictions.
Alors, pourquoi la réponse n’est-elle pas simple ?
En effet, les règles doivent être appliquées à un terrain et à un bâtiment réels, et cette application est le fait d’êtres humains.
Lorsque vous demandez à la mairie l’autorisation d’agrandir votre logement, la demande est transmise au service technique de la commune, généralement à l’architecte municipal, qui rédige un rapport technique. D’un point de vue formel, le permis est délivré par le maire ou le conseil municipal. Dans la pratique, c’est ce rapport technique qui est déterminant. Et l’architecte interprète un plan qui peut dater de plusieurs décennies, rédigé pour des situations qui ne correspondent pas tout à fait à votre maison, tout en tenant compte de règles régionales et nationales qui ont évolué entre-temps.
Il en résulte que deux communes voisines, appliquant des règles similaires, peuvent aboutir à des réponses différentes à la même question. Une « galería » peut être considérée comme un volume fermé entrant dans le calcul de la surface constructible dans une commune, et évaluée différemment dans une autre. Une ancienne dépendance peut être considérée ou non comme transformable. Une piscine peut nécessiter un permis complet ici et une procédure plus simple là-bas. Ce n’est pas de l’arbitraire ; c’est la nature même de l’application de règles générales à des lieux spécifiques. Mais cela signifie que l’urbanisme n’est pas une science exacte.
Les questions que les clients nous posent réellement
« Est-ce légal, ou peut-on le régulariser ? » De nombreuses maisons anciennes comportent des extensions : un porche, une terrasse fermée, un garage transformé en pièce. Certaines avaient un permis, d’autres non. En Galice, l’administration dispose d’un délai de six ans à compter de l’achèvement des travaux non autorisés pour ordonner la régularisation. Passé ce délai, le bâtiment est généralement toléré, mais souvent avec des restrictions quant à ce qu’il est possible d’en faire par la suite. Et sur les terrains faisant l’objet d’une protection particulière, ce délai de six ans ne s’applique pas du tout. D’autres régions ont leurs propres règles.
« Puis-je augmenter le volume ? » Agrandir, ajouter un étage ou fermer une galería dépend de la surface constructible autorisée par le plan d’urbanisme sur votre parcelle, de la surface déjà utilisée, des distances par rapport aux limites de propriété et aux routes, et parfois des conditions esthétiques applicables aux bâtiments traditionnels.
« Puis-je construire une piscine ou un deuxième bâtiment ? » C’est possible sur de nombreuses parcelles, mais impossible sur d’autres, notamment sur les terrains ruraux, où les nouvelles constructions sont strictement contrôlées.
« Puis-je creuser un puits ? » Cette question en surprend plus d’un : un puits ne relève pas uniquement de la compétence municipale. Il faut également obtenir l’autorisation de l’autorité chargée de la gestion de l’eau, Augas de Galicia ou la Confédération hydrographique compétente, et si l’eau est destinée à la consommation, celle des autorités sanitaires également.
Rôle du rapport d’urbanisme
Une étude urbanistique ne vous garantit pas l’obtention d’un permis, et personne ne peut honnêtement vous le promettre. Elle vous permet simplement de faire le point sur votre situation avant d’acheter.
Nous examinons le classement du terrain, le plan d’urbanisme applicable, les informations enregistrées au cadastre et au registre foncier, ce qui est effectivement construit, ainsi que les permis existants. À partir de là, nous pouvons vous indiquer vos droits théoriques : ce que la réglementation autorise sur ce terrain, ce qui semble pouvoir être régularisé et ce qui ne l’est pas, ainsi que la direction réaliste que peuvent prendre vos projets.
Tout aussi important, ce rapport vous fournit une base juridique pour étayer votre argumentation. Lorsque vous, ou nous, rencontrons l’architecte municipal, vous ne posez pas une vague question du type « est-ce que je peux ? » ; vous présentez un dossier raisonné, fondé sur les règles spécifiques applicables. Cela change la donne. Sans cela, vous négociez à l’aveuglette.
Puis viendra la réunion publique, et il faudra faire preuve de patience
C’est là que nous vous accompagnons. Nous vous aidons à préparer la demande d’avis ou de permis, à dialoguer avec les techniciens municipaux et à suivre le dossier.
Mais nous serons toujours honnêtes quant au rythme des démarches. C’est un processus fastidieux. Certaines communes travaillent vite, d’autres lentement. De nombreuses petites communes ne disposent pas de leur propre architecte et en partagent un avec les communes voisines, souvent avec le soutien de la Diputación provinciale, ce qui entraîne de longues files d’attente. En règle générale, il est rare d’obtenir un permis en moins de six mois, et un délai d’un an, voire d’un an et demi, n’a rien d’exceptionnel. Les petits travaux peuvent parfois faire l’objet d’une simple déclaration préalable, ce qui est plus rapide, mais tout ce qui augmente le volume ou implique une nouvelle construction nécessite un permis complet. Et l’absence de réponse ne signifie pas « oui » : pour les nouveaux travaux de construction, une mairie qui ne répond pas n’a rien approuvé.
C’est pourquoi le moment choisi pour le rapport est si important. Si votre projet de maison dépend d’une extension, d’une piscine ou d’une régularisation, vous souhaitez le savoir avant de signer les « arras », et non après l’« escritura ».
Comment cela s’intègre-t-il au reste de votre achat ?
Le rapport urbanistique trouve toute sa utilité lorsqu’il est associé à notre expertise technique, à notre estimation immobilière, à notre diagnostic parasitaire et à notre certificat de performance énergétique. Ensemble, ces documents vous permettent de savoir ce que vous achetez, quelle est sa valeur et ce que vous serez autorisé à en faire. Avec nos avocats partenaires, nous examinons également vos « arras » et votre « escritura », et nous accompagnons nos clients germanophones et anglophones chez le notaire. Et une fois la voie libre, notre société sœur iNMObuilder peut prendre le relais : architectes, demandes de permis, entrepreneurs et travaux proprement dits.
Nous ne donnons pas de note aux biens immobiliers. Nous créons de la transparence, afin que vos projets d’achat d’une maison en Espagne reposent sur des faits, et non sur des espoirs.
Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Galice, dans les Asturies, en Cantabrie, en Estrémadure ou ailleurs en Espagne, et vous vous demandez ce que vous serez autorisé à en faire ? Contactez-nous, et découvrons-le ensemble avant que vous ne signiez.
